Een bedrijf dat werk uitbesteedt, kan er niet verantwoordelijk voor worden gehouden dat bij het ingehuurde bedrijf illegalen werken, bepaalde de rechter onlangs. De uitspraak lijkt zo logisch. Maar de Arbeidsinspectie laat het er niet bij zitten. Hoe ver moet de controlezucht gaan?

Stel, je geeft na je vakantie het geheugenkaartje van je camera af bij de fotograaf met het verzoek om van de daarop opgeslagen bestanden mooie kleurenafdrukjes te maken. Als je terugkomt om je foto's op te halen, word je in de boeien geslagen. De reden? Het bedrijf dat je geheugenkaartje heeft uitgelezen en er die mooie afdrukjes van heeft gemaakt, blijkt ten tijde van die klus een of meer illegalen in dienst te hebben gehad. En jij hebt verzuimd dat te controleren. Absurd, toch? Zo klinkt het wel, maar in ondernemersland is iets soortgelijks dagelijkse praktijk.

De pisang

De dagbladuitgevers kunnen er over meepraten. Zij maken al jaren gebruik van lokale distributiebedrijfjes voor het verspreiden van de kranten. En die huren op hun beurt weer mensen - scholieren en dergelijke - in om het laatste nieuws bij de abonnees in de bus te deponeren. Jaren ging dat goed. Tótdat de Arbeidsinspectie constateerde dat zich onder de tienduizenden krantenbezorgers enkele vreemdelingen bevonden voor wie geen werkvergunning was afgegeven. Leiden in last.

Niet de distributeurs, die de illegalen in dienst hadden, maar de dagbladuitgevers kregen van de Arbeidsinspectie een boete van acht mille opgelegd. De dienst motiveerde de opmerkelijke stap met de mededeling dat je als bedrijf aansprakelijk bent voor illegalen ingezet door bedrijven waaraan je werk uitbesteedt. Immers, zo redeneerde de overheidsdienst: de werkzaamheden worden uiteindelijk voor jou verricht en dat maakt jou beboetbaar voor deze illegalen.

Even zag het er naar uit dat de Arbeidsinspectie pas op de plaats zou maken. In een zaak aangespannen door de dagbladuitgevers oordeelde de rechter overduidelijk: de dienst was veel te ver gegaan met zijn interpretatie van de Wet Arbeid Vreemdelingen (Wav). De rechter ging niet mee met de stelling van de Arbeidsinspectie dat de werknemers van een bedrijf waarvan je diensten of producten afneemt die niet tot jouw eigen kernactiviteiten behoren, in feite ook voor jou werkzaam zouden zijn.

Als je zou moeten controleren of het bedrijf waaraan je bijvoorbeeld het onderhoud van je wagenpark hebt uitbesteed geen illegaal in dienst heeft, en je dus altijd het risico kunt lopen dat dit wél het geval is, zou volgens de rechter "geen normaal economisch verkeer meer mogelijk zijn." De rechter vond bovendien dat de wettekst en de informatie in folders en op de website van de Arbeidsinspectie onvoldoende houvast boden voor de uitleg die de dienst in dit geval aan de wetsbepalingen gaf.

Pech voor de dagbladuitgevers. De Arbeidsinspectie tekende direct beroep aan tegen het vonnis van de rechter. "Onbegrijpelijk", zegt de directeur van het betreffende distributiebedrijven.

Prikkeldraad

Het verhaal van de dagbladuitgevers markeert een nieuwe episode in de toch al moeizame verhoudingen tussen Arbeidsinspectie en bedrijfsleven. De bouw Рeen sector waar traditioneel veel deelwerk wordt uitbesteed aan onderaannemers Рis een van de (andere) sectoren die al langer aanhikt tegen de zienswijze van de dienst. Een dienst waarvoor elke individuele illegale werknemer er Рterecht - ̩̩n te veel is.

Maar kun je het onheil wel voorblijven? Als je de verhalen van de betrokkenen hoort, is maar één conclusie mogelijk: nauwelijks. Want hoe controleer je de keten?

In de redenatie van de Arbeidsinspectie ligt de verantwoordelijkheid voor de controle van de veertigduizend bezorgers bij de dagbladuitgevers. "Zoiets is natuurlijk onuitvoerbaar", zegt de woordvoerder van een distributiebedrijf.

De concentratie van het werk op één locatie maakt het in de bouw net iets gemakkelijker om te voldoen aan de wensen van de Arbeidsinspectie, zegt een, medewerker van het overkoepelend orgaan van het bouwwezen. Zij adviseert aannemers bij bouwprojecten controles aan de poort te houden om te beoordelen of de papieren van medewerkers van onderaannemers in orde zijn. Maar honderd procent waterdicht is deze soort controles natuurlijk nooit te krijgen.

Want hoe streng kan de beveiliging van een werkplek zijn? Onwillekeurig dringt zich de vergelijking op met een strafkamp, voorzien van onneembare prikkeldraadversperringen en omgeven door wachttorens met strenge kampbewaarders.

"De praktijk is soms weerbarstig", erkent de controller bij een middelgroot bouwbedrijf met hoofdvestiging in Enschede. "Natuurlijk, de uitvoerder is verantwoordelijk voor de controle. Maar je weet hoe dat gaat. Het vergt veel tijd, met als resultaat dat er wel eens iets misgaat. En als de Arbeidsinspectie uitgerekend op zo'n moment langskomt is het kassa…"

Wat rest de vermeende schuldigen? De oplossing klinkt simpel: proberen de schade te verhalen op degenen die écht de fout zijn ingegaan. Maar in het geval van de dagbladuitgevers - met een groot aantal lokale distributeurs en veertigduizend bezorgers die allemaal maar een paar uurtjes per dag maken - wordt dat een lastige, zo niet onmogelijke klus.

In de bouw, met een veel bescheidener groep potentiële boosdoeners, lijkt het iets eenvoudiger. "Wij proberen de boete te verhalen op de verantwoordelijke onderaannemer. Als we geluk hebben kunnen we de boete verrekenen met openstaande facturen. Maar ideaal is het allemaal niet."

Bij het overkoepelend orgaan zoeken ze een deel van de oplossing in een stroomlijning van de papierwinkel. "We werken aan een aanpassing van de standaardcontracten voor aannemers, die het verhalen van boetes op hun onderaannemers gemakkelijker moet maken. Het is de bedoeling dat in die contracten een clausule komt die aannemers vrijwaart van de gevolgen van misstappen van hun onderaannemers. In afwachting van de komst van de gewijzigde standaardcontracten adviseren we aannemers zelf een clausule op te nemen in de contracten met hun onderaannemers.

Gevaarlijk

Het zou de Arbeidsinspectie sieren als zij een redelijker houding zou aannemen, daarover zijn alle betrokkenen het eens. Natuurlijk mag van een bedrijf verwacht worden dat het in geval van uitbesteding van werk controleert of het te maken hebt met een ordentelijk werkend bedrijf. Maar als het spel werkelijk zo hard wordt gespeeld als nu lijkt, zou dat betekenen dat ondernemers zich wel twee keer moeten bedenken voordat zij derden inhuren.

"Doorredenerend in de lijn van de Arbeidsinspectie zou de verantwoordelijkheid voor de inzet van mensen zonder de juiste papieren eigenlijk bij de abonnees moeten liggen. Kan je het je voorstellen?" Aldus een medewerker van een distributiebedrijf.

Als de redenering van de Arbeidsinspectie stand houdt, is dat potentieel gevaarlijk voor de hele Nederlandse economie. Er zijn veel meer sectoren waar hoofdzakelijk op freelance basis wordt gewerkt. Denk aan de schoonmaaksector. Die komen allemaal in de problemen."

Filosoferend over de gevolgen voor zijn eigen sector, schetst hij een waar doemscenario. "Als de huidige praktijk geen stand kan houden, betekent het dat we veertigduizend mensen een arbeidscontract moeten aanbieden voor kortdurende activiteiten. In dat geval krijg je te maken met allerlei vervelende neveneffecten. Neem zoiets als ziekteverzuim. Bezorgers zorgen nu zelf voor vervanging. Maar hoe regel je dat in de nieuwe situatie? En dan hebben we het nog niet over het kostenopdrijvend effect. Het zou voor ons de nekslag kunnen betekenen."

Hij hoopt dat het gezond verstand uiteindelijk zegeviert en dat ook de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State de dagbladuitgevers in het gelijk zal stellen. "Gebeurt dat niet, dan hebben de dagbladuitgevers, maar ook ondernemers in diverse andere branches, een groot probleem." Nog voor het einde van het jaar zal de zo vurig gewenste duidelijkheid er hopelijk zijn. Wordt vervolgd.

1. Professionalisme

Wij zijn 100% toegewijd en betrokken bij het invullen van uw project met professionaliteit, eerlijkheid en integriteit. Dit is duidelijke in alles wat we doen vanaf de eerste stadia van ontwerp en specificaties helemaal tot aan de eindafwerking en oplevering van het project. Onze belofte: "Uw project zal goed verlopen, precies zoals u het wilt. Geen uitzonderingen!".

2. Betrouwbaarheid

U hoeft zich geen zorgen te maken over 'het verbergen van goede zilver.' Vraagt u eens rond en u zult snel ontdekken dat we een aantal van de beste mensen in dienst hebben. U zult onze medewerkers als een van de meest beleefde, hoffelijke, schoon, netjes, goed, geïnformeerde en vriendelijke mensen ervaren.

3. Respect voor u, uw huis en vastgoed

We zijn ons bewust dat uw huis uw heiligdom is. Al onze medewerkers behandelen uw huis met veel zorg en respect. We zullen al het mogelijke doen om de ongemakken die de meeste verbouwings projecten met zich meebrengt te minimaliseren.

4. Ervaring

Met bijna 20 jaar ervaring, kunnen wij aan de hand van het bouwjaar van de woning, architectuur, stijl, omwonenden, marktwaarde, wederverkoop zorgen en nieuwe trends te designen om u voorzien van de absoluut het beste.

5. Volledige service.

U zult genieten van de rust die u heeft door het gemak door een bedrijf te hebben die al uw verbouwingswerkzaamheden realiseert. Wij zijn gespecialiseerd in alle gebieden van verbouwen, van basis-klusjesman banen naar grote ontwerp en renoverings werkzaamheden, waaronder het vervangen van deuren, ramen, keuken, badkamer en alles daar tussenin.

6. Ontwerp/bouw

Indien uw project het vereist, bieden wij een geïntegreerd ontwerp proces aan. Wij ontwerpen uw project met behulp van professionele ontwerpers. Niet een professionele verkoper die alleen weet hoe een geautomatiseerde ontwer-programma werkt. Een echte professionele residentiële ontwerp team dat de specifieke behoeften van een opdrachtgever begrijpt. Wij zullen er samen voor zorgen dat er aan het project gewerkt wordt zoals u het voor ogen had.

7. De P’s

Een goede planning vooraf voorkomt slechte prestaties. In tegenstelling tot veel aannemer maken we niet van te voren een design. Een zorgvuldige planning vooraf helpt u om er voor te zorgen dat zodra uw project van start is gegaan, het sneller en zonder vertragingen gaat en dat u niet voor verassingen komt te staan. We doen al het mogelijke om uw werk op tijd af te hebben in binnen uw budget, zonder dat de kwaliteit ten onder gaat.

8. Alles schriftelijk

U ontvangt een schriftelijk voorstel voor uw project. Alles wat we doen is beschreven tot in de kleinste details, zonder verassingen! U zult altijd weten wat we doen en hoe u er financieel voor staat.

9.Garantie

U hoeft zich geen zorgen te maken over wat wij doen en mocht u ergens niet tevreden over zijn. Alles wat wij doen is voor 100% gegarandeerd gedekt. U krijgt schriftelijk bevestigd 5 jaar garantie. Als er vakmanschap gebreken geconstateerd wordt, dan komen wij zo spoedig mogelijk de gebreken herstellen. –GRATIS!

10. Gratis jaarlijkse inspecties

Wij komen elk jaar terug, voor maximaal 5 opeenvolgende jaren nadat wij werkzaamheden in uw woning verricht hebben, zonder extra kosten.

11. 100% tevredenheid gegarandeerd

Onze “Geen zorgen” beleid betekent dat u nooit meer zorgen hoeft te maken over het werk dat we verrichten. Wij zorgen ervoor dat elke klant 100% tevreden is over het project. Simpel gezegd: “Als u niet helemaal tevreden bent over uw project, laat het ons dan zo snel mogelijk weten en wij maken het u naar wens –
Gegarandeerd!”

Neem vandaag nog contact met ons op om uw project te bespreken met een professional of om gratis een bezoek aan uw woning in te plannen. Wij reageren binnen uur. We kijken er naar uit om wat van u te horen!

Wij werken zowel voor particulieren als het bedrijfsleven

Als opdrachtgever wilt u natuurlijke het beste voor project of woning.

Bij Stukadoorsbosch bent u altijd verzekerd van vakmanschap een optimale prijs/kwaliteit verhouding.

Met meer dan 15 jaar ervaring verzorgen wij elk project met uiterste zorg. onze project worden door ons altijd vooraf opgenomen en uitgebreid met u doorgesproken. Hiermee bent u verzekerd van een correct afwerking die in overleg met u wordt vastgesteld. Daarnaast zorgt een nauwkeurig planning ervoor wij op het overeengekomen tijdstip aan de werkzaamheden beginnen en uitvoeren.

Na afronding van de werkzaamheden nemen wij het project altijd met u door zodat wij er zeker van zijn dat u tevreden bent met de geleverde diensten. Wand een van ons belangrijke doelstelling is: de klant moet altijd tevreden zijn!

Gratis offerte aanvragen?

Wij zijn voornamelijke werkzaam in regio zuid Holland.
Indien u buiten deze regio woont dan graag even een E-mail naar Stukadoorsbosch Contact voor info.

Stukadoors, stucwerk, woningen, villa’s en bedrijfspanden, Rotterdam, Capelle a/d/ IJssel, Oud Beijerland, Hellevoetsluis,Numansdorp, Zuid Beijerland, Lekkerkerk Krimpen aan den Ijssel, Gouda en Wadinxveen.

Schliders. Schilderwerk, Rotterdam, Capelle a/d/ IJssel, Oud Beijerland, Hellevoetsluis, Numansdorp, Zuid Beijerland, Lekkerkerk Krimpen aan den Ijssel, Gouda en Wadinxveen.

Onderhoud Onderhoudswerk woningen, bedrijfspanden Rotterdam, Capelle a/d/ IJssel, Oud Beijerland, Hellevoetsluis Numansdorp, Zuid Beijerland, Lekkerkerk Krimpen aan den Ijssel, Gouda.

Afbouw aannemers Rotterdam, Capelle a/d/ IJssel, Oud Beijerland, Hellevoetsluis
Aannemers onderhoud, afbouw, Rotterdam, Capelle a/d/ IJssel, Oud Beijerland, Hellevoetsluis, Numansdorp, Zuid Beijerland, Lekkerkerk Krimpen aan den Ijssel, Gouda en Wadinxveen.

Renovatie en onderhoud Rotterdam, Capelle a/d/ IJssel, Oud Beijerland, Hellevoetsluis, Numansdorp, Zuid Beijerland, Lekkerkerk Krimpen aan den Ijssel, Gouda.

VVE Onderhoudswerk appartementen - VVE 010 Rotterdam onderhoudswerk – VVE Okay label Rotterdam, Capelle a/d/ IJssel, Oud Beijerland, Hellevoetsluis Numansdorp, Zuid Beijerland, Lekkerkerk Krimpen aan den Ijssel, Gouda.

Woning Corporaties, beheer onderhoudswerk Rotterdam, Capelle a/d/ IJssel, Oud Beijerland, Hellevoetsluis, Numansdorp, Zuid Beijerland, Lekkerkerk Krimpen aan den Ijssel, Gouda.

Vastgoedbeheer onderhoudswerk ,Makelaars, ontwikkelaars Rotterdam, Capelle a/d/ IJssel, Oud Beijerland, Hellevoetsluis, Numansdorp, Zuid Beijerland, Lekkerkerk Krimpen aan den Ijssel, Gouda.

Onderhoudswerk zorginstellingen, ziekenhuizen, Rotterdam, Capelle a/d/ IJssel, Oud Beijerland, Hellevoetsluis, Numansdorp, Zuid Beijerland, Lekkerkerk Krimpen aan den Ijssel, Gouda.

Stukadoors, schilderwerk, onderhoudswerk, winkels, Kantoren -bedrijfsgebouwen
Gemeentelijk onderhoudswerk Rotterdam, Capelle a/d/ IJssel, Oud Beijerland, Hellevoetsluis, Numansdorp, Zuid Beijerland, Lekkerkerk Krimpen aan den Ijssel, Gouda.

Inhoudsopgave

1. Voorwoord
2. Definities
3. Inleiding
4. Wat is uw blauwdruk voor de verbouwing
5. De uitvoering
6. Dienstverlening Stukadoorsbosch
6.1. Samenwerken met VVE
7. Waarop te letten bij de verbouwen
7.1 Verbouwing en vergunningen
7.2 Verbouwing en wet- en regelgeving
7.2.1. Wet arbeid vreemdelingen
7.2.2. Wet Ketenaansprakelijkheid
7.2.3. Wet arbeid zwartwerken
7.2.4. Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)
7.2.5. Woningwet
7.2.6. Bouwbesluit
7.3 Handhaving
7.3.1. Handhaving op tijdelijke locaties
7.3.2. Niet- ernstige overtredingen
7.3.3. Recidive niet-ernstige overtredingen
7.3.4. Recidive ernstige beboetbare feiten
7.3.5. Handhaving bij klachten en ongevallen
7.3.6. De bedrijfsinspectie
7.3.7. De werknemersverplichtingen
7.3.8. Algemene informatie Arbeidsinspectie
7.4 Bezwaar en beroep
7.5 Verbouwing en het contact met de aannemer
7.6 Verbouwing en websites
7.7 Handige tips voor verbouwing
8. Afwerking: algemeen
9. Financieel
10. Stukadoors
11. Pleisterwerk
12. Schilderen
13. Vloeren
14. Binnenschrijnwerk
15. Voorbeeldbrieven
1. Herstel of vervanging van ondeugdelijk product
2. Betaling onder protest
3. Herstel of vervanging van ondeugdelijk product binnen de garantieperiode
4. Ontbinding koop vanwege onmogelijkheid tot herstel/vervanging van het
product
5. Niet akkoord bijbetaling bij reparatie ondeugdelijk product
6. Overschrijden levertijd

Bijlagen
1. Tekst: Illegale arbeid
2. Tekst: VVE

1) Voorwoord:
Deze tekst is vooral van toepassing op opdrachtgevers die op het punt staan illegale personen in dienst te nemen of tewerk te stellen. In de bijlage treft u een artikel aan wat de gevolgen kunnen zijn indien u met zwartwerkende organisaties in zee gaat.
In deze blauwdruk wordt in het eerste gedeelte in het algemeen ingegaan op hetgeen er komt kijken bij het uitvoeren van een verbouwing. De gevaren en risico’s van het zwartwerken vormen de rode draad van deze blauwdruk. Het feit dat de opdrachtgever (werkgever) de verantwoordelijkheid heeft om het personeel van het bedrijf dat zwart werkt te controleren leiden tot de conclusie dat zwart werken ten zeerste moet worden afgeraden. Het accent ligt hier op de wet- en regelgeving alsmede op de handhaving ervan.
In het tweede gedeelte wordt specifiek ingegaan op het afwerken. Dit is het specialisme van Stukadoorsbosch gespecialiseerd.

2 Definities

• Werkgever: Volgens de Wet arbeid vreemdelingen (Wav) bent u werkgever als u een ander arbeid laat verrichten om uw beroep of bedrijf uit te oefenen. Onder dit begrip vallen dus ook bedrijven, overheidsinstellingen en personen die een ander feitelijk voor zich laten werken. Het begrip werkgever in de Wav wijkt af van hetgeen gebruikelijk wordt geacht in het administratief- of civielrecht.

Onder het begrip vallen:
o degene bij wie de arbeid feitelijk wordt verricht (inhuren/inlenen)
o degene die arbeidskrachten ter beschikking stelt (bijv. uitzendbureau, loonbedrijf)
o een opdrachtgever
o een hoofdaannemer
o een (onder)aannemer
o een freelancer/zelfstandige (in een aantal gevallen)
o een natuurlijke persoon die een ander huishoudelijke of persoonlijke diensten laat verrichten
o een buitenlandse werkgever

• vreemdeling: Voor de Wet arbeid vreemdelingen en Vreemdelingenwet is dit iedereen die niet de Nederlandse nationaliteit heeft of die als zodanig wordt aangemerkt (onder de laatste categorie vallen de Molukkers).
• Tewerkstellingsvergunning (TWV)
Een TWV is een door het Bureau Juridische Zaken van de Centrale Organisatie Werk en Inkomen (gevestigd in Zoetermeer) afgegeven vergunning aan een werkgever om een bepaalde vreemdeling, in een bepaalde periode, bepaalde arbeid te laten verrichten in Nederland. De vergunning kan voor maximaal 3 jaar worden afgegeven.
Op de TWV staat vermeld:
* de naam van de werkgever die hem heeft aangevraagd
* de naam van de vreemdeling
* het vergunningnummer
* de geldigheidsduur
* de werkzaamheden die verricht mogen worden
* bij wie of waar deze verricht mogen worden
• Illegale arbeid: Onder illegale arbeid wordt verstaan het te werkstellen van illegalen of anderszins vreemdelingen die niet gerechtigd waren in Nederland arbeid te verrichten zonder dat u als werkgever in het bezit bent van een tewerkstellingsvergunning voor die vreemdelingen.

3 Inleiding

Particulier
Samen met partner en kinderen heeft u een goed leven. De kinderen presteren goed op school en u en uw partner hebben twee goede, drukke banen. Dit alles kost u veel energie en geeft tegelijkertijd ook veel voldoening.

U heeft een woning waarin het goed toeven is en dat u niet zo snel wilt verlaten. Maar toch wringt er iets. U heeft nog niets verandert aan het huis of het is al een tijdje geleden dat u wat aan het huis gedaan heeft. Hoe langer u hierover nadenkt hoe meer uw handen beginnen te jeuken. “Een nieuwe badkamer lijkt me wel wat” of “Ik wil een grotere kamer laten we maar een kleine kamer slopen”.
Zo zijn er nog veel meer veranderingen te bedenken.

Samen met uw partner bespreekt u de plannen en u allebei worden steeds enthousiaster. Dit gevoel wordt steeds groter en op een gegeven ogenblik hakt u de knoop door en maakt u concrete plannen. Hierdoor ontstaat uw eigen blauwdruk voor de verbouwing.

Onderneming

U bedrijf is aan het groeien. De zaken floreren, de medewerkers voldoen aan de verwachtingen en het werk neemt toe. Het gevolg is dat uitbreiding op diverse fronten noodzakelijk is. Dit vergt forse investeringen. Gezien de economische situatie bent u hier enigszins huiverig voor en wilt daardoor goede keuzes maken waarin u gaat investeren. De optie van een nieuw, groter pand valt af, dat is op voorhand al kostbaar. Een uitbreiding van het personeelsbestand ligt meer voor de hand maar dat brengt ook diverse onoplosbare problemen met zich mee. Dan rest u slechts één mogelijkheid en dat is een verbouwing van het bestaande pand dat u samen kan trekken met een gedeelte van een vrijstaande naastgelegen bedrijfsruimte.
Dit idee groeit en zo ontstaat voor u de verbouwingsblauwdruk.

4. Wat is uw blauwdruk voor de verbouwing?

Deze wordt opgebouwd uit een combinatie van gedachten, gevoelens en handelingen. Gedachten komen voort uit hetgeen u waarneemt in uw directe omgeving. Dit kan heel veel zijn, denk maar eens aan de mensen in de directe omgeving die hun blauwdruk al hebben gerealiseerd maar denk ook aan de nieuwe life style die zich manifesteert in veel opzichten zoals nieuwe gebouwen met een speciale architectonische structuur. Bovendien leest u veel over de verbouwing en kijkt u regelmatig naar programma’s op de televisie.

Dit doet gevoelens bij u ontstaan. U vraagt zich af of u zelf in staat bent om de verbouwing te realiseren maar ook vraagt u zich af wat u er voor over heeft en of het allemaal de moeite waard is.
Deze gevoelens werpt u terug naar de omgeving waarin u bent opgegroeid. Niet iedereen is geconfronteerd geworden met een cultuur waarin het vanzelfsprekend is dat alles zoveel mogelijk zelf gedaan wordt. Wel komt u diverse invloeden tegen die uw keuze bepalen voor het al dan niet zelf verbouwen van de woning. Als u het niet zelf doet laat u dan de verbouwing door een erkende onderneming doen of gaat u de zwarte markt op?

Voor ondernemingen geldt in grote lijnen hetzelfde. Bij het rijpen van het idee tot een verbouwing ontmoet u diverse, leuke en architectonisch aantrekkelijke opties. U gaat graag met de tijd mee, sterker nog u wilt een trendsetter worden en iets geheel nieuws aanbrengen. Ook u komt de diverse invloeden tegen die uw beslissing kunnen gaan beïnvloeden. U laat de verbouwing uitvoeren door een externe onderneming.
Maar de keus is nu: doet u het door een erkende onderneming of gaat u ook de zwarte markt op?

Zowel de particulier als de ondernemer wordt afgeraden om dit werk door zwarthandelaren uit te laten voeren. In het volgende hoofdstuk wordt hier uitvoerig op ingegaan.

5. De uitvoering
De opdrachtgever is altijd verantwoordelijk voor het personeel dat werkt voor bijvoorbeeld de aannemer. Dat betekent dat hij goed op de hoogte moet zijn van de relevante wet- en regelgeving, denk hierbij aan tewerkstelingsvergunningen.

Daarnaast zijn de levertijdbepalingen en de bepalingen van het meer- en minderwerk van enorm belang. Als u dit van tevoren niet goed geregeld is dan krijgt u achteraf veel problemen. Indien de uitvoerder niet met bankgaranties wil werken en/of geen arbitrage accepteert dan weet u vooraf al eigenlijk genoeg.

Laat u niet verleiden door gladde praatjes of laat u niet intimideren resp. overbluffen.

Daarnaast kunt u ook rekeningen houden met problemen als u onderstaande zaken niet goed geregeld heeft: afwerking, financiering, hoge rekeningen, meerwerk, stelposten, opleveringsgebreken, vochtproblemen, muren verwijderen, algemene voorwaarden veiligheid, verhuurbaarheid van de woning, isolatie

De conclusie luidt dan ook dat er zoveel bij komt kijken dat het niet verantwoord is om de verbouwing door een bedrijf dat zo goedkoop mogelijk tracht te werken, te laten uitvoeren.

6 Dienstverlening van Stukadoorsbosch
Houdt u van vakwerk? Bundel dan uw krachten met Stukadoorsbosch. Wij helpen u graag een hand(je) met stukwerkzaamheden, schilderen en ander onderhoudswerk en doen dit snel, vakkundig en foutloos! Bosch garandeert u een optimale service!Wat dacht u van: pleisterwerken binnen en buiten, schilderen en behangen, radiatoren verwijderen, slopen en restaureren en gipsplaten aanbrengen?

Om het voor u nog aantrekkelijker te maken om met Stukadoorsbosch in zee te gaan bieden wij u een korting aan van 200 euro! Bestelt u voor €1475 of meer dan krijgt u gedurende drie maanden deze korting! Dit geldt voor de diensten van Stukadoorsbosch in Rotterdam en directe omgeving.

Ook kan Stukadoorsbosch zorgen voor uw relatiegeschenk! Met de Bosch cadeaubon kunt u uw relaties verblijden en attenderen op de professionaliteit van de dienstverlening van Stukadoorsbosch. De bon bestaat al met een waarde van €50 euro en is een heel jaar geldig!

Indien u met Stukadoorsbosch in zee gaat heeft u veel minder zorgen omtrent hetgeen hierboven vermeld is en wat hierna volgt! Neem gerust een kijkje op de website: www.stukadoorsbosch.nl en vraag meteen een gratis, vrijblijvende offerte aan!

6.1. Samenwerking met VVE

Stukadoorsbosch streeft naar een goede samenwerking met de Vereniging van Eigenaren van woningen en appartementcomplexen.
Naast het dagelijkse onderhoud is het verplicht, dat een VvE anticipeert op toekomstig (groot) onderhoud. Op basis van een meerjarenonderhoudsplan kan inzichtelijk gemaakt worden wat de kosten in de toekomst zullen zijn. Aan de hand van dit plan dient een reservefonds te worden aangelegd, waaruit op termijn het (groot) onderhoud kan worden betaald. Een goed onderhouden complex zorgt ervoor dat de waarde en de verkoopprijs van de appartementen zo gunstig mogelijk blijft. Natuurlijk is het ook prettiger wonen in een goed onderhouden appartementencomplex.
Stukadoorsbosch kan hieraan een belangrijke bijdrage leveren!

7 Waar op letten bij de verbouwing?

Wist u dat:
- u het beste tijdig overleg kan voeren met uw buren
- u heel goede afspraken moet maken met de aannemer
- u deze afspraken schriftelijk moet vastleggen?
- u de financiering tijdig rond moet hebben?
- u voor de externe financiering veel papieren moet invullen
- u bij het in contracttreden met derden altijd moet letten op de gehanteerde algemene
voorwaarden

7.1 Verbouwing en vergunningen

U vraagt de nodige vergunningen aan. Sinds 1 oktober 2010 is het mogelijk dat u slechts 1 omgevingsvergunning nodig heeft.
De regelgeving hieromtrent heeft betrekking op drie verschillende soorten bouwwerken:

1) De vergunningvrije bouwwerken

2) Bouwwerken waarop de reguliere procedure van toepassing is: denk aan het plaatsen van een dakkapel. Deze procedure duurt acht weken en kan 1x worden verlengd met 6 weken.

3) Bouwwerken waarop de uitgebreide procedure van toepassing is.
Indien de verbouwing betrekking heeft op een pand met een officiële status van monument dan heeft u altijd een omgevingsvergunning nodig. U wordt aangeraden om u zich vooraf goed te laten informeren door de gemeente. Als u besluit door te zetten dan heeft u de volgende gegevens nodig bij de aanvraag

1. De plattegronden van iedere verdieping van het bouwwerk;

2. Aanduiding van de bestemming van de ruimten en gebouwen waarvoor u de aanvraag doet;

3. Lengte- en dwarsdoorsneden;

4. Alle gevelaanzichten, hoogte van het bouwwerk;

5. Principedetails, dat wil zeggen gegevens over het uiterlijk van het gebouw.

Om toetsing mogelijk te maken moet u de gevraagde tekeningen van zowel de huidige situatie als de gewenste situatie leveren. U kunt uw gegevens, tekeningen en formulieren ook elektronisch opsturen. Voor de bestanden die u aanlevert, gelden de volgende voorwaarden:

• Algemene gegevens, rapportages en berekeningen levert u aan in PDF, HTML of een ander gelijkwaardig formaat.

• Tekeningen levert u aan in DXF, TSA, CCD of een ander gelijkwaardig formaat.

• Als de tekeningen niet los zijn te zien van de berekeningen, levert u de gegevens aan in TSA, CCD of een ander gelijkwaardig formaat.

• De gegevens moeten 'alleen lezen' ('read-only') zijn.

Voor de volgende gevallen heeft u een omgevingvergunning nodig: voor aanleggen, slopen, ontheffingen bestemmingsplan, bouwen, monumenten, lozen afvalwater, uitweg, inrit, alarminstallatie aanleggen, kappen, milieu en reclameuitingen. Voor meer informatie over de benodigde vergunningen en om de aanvraag in te kunnen dienen kunt via Internet de site van OLO (www.omgevingsloket.nl) raadplegen

7.2 Verbouwen en wet- en regelgeving

7.2.1 Wet arbeid vreemdelingen

Mensen met een andere nationaliteit dan de Nederlandse mogen niet zonder meer in Nederland werken. De Wet arbeid vreemdelingen (Wav) regelt de tewerkstelling van vreemdelingen op de Nederlandse arbeidsmarkt. Vreemdelingen hebben alleen toegang tot die arbeidsmarkt als er onvoldoende aanbod is van werknemers uit de zogenaamde landen van de Europese Economische Ruimte (EER) of dat zij tot bepaalde categorieën behoren die niet vallen onder de werkingssfeer van de Wav.
Het doel van de Wav is het bestrijden van illegale tewerkstelling. Werkgevers die illegaal arbeid laten verrichten dragen meestal geen belasting en sociale premies af. Daardoor besparen ze op hun kosten en ontstaat oneerlijke concurrentie.

Wie mogen er in Nederland alleen werken met een tewerkstellingsvergunning (TWV)?
De volgende personen mogen arbeid voor u verrichten, mits u in het bezit bent van een TWV:
* vreemdelingen die in het bezit zijn van een verblijfsvergunning waarop de achterzijde staat vermeld: "Arbeid niet vrij toegestaan. De werkgever dient in het bezit te zijn van een tewerkstellingsvergunning"
* vreemdelingen die in het bezit zijn van een elektronisch W-document;
* vreemdelingen met een nationaal paspoort met daarin een aantekening (aanmeldsticker) waarin staat aangegeven dat "arbeid is toegestaan. Een tewerkstellingsvergunning is wel vereist"
Voor meer informatie omtrent de gerechtigheid van arbeid kunt u terecht in de rubriek "Arbeid van" op de startpagina vreemdelingenarbeid.nl.
Hoe kan ik als werkgever zien of een vreemdeling in Nederland mag werken?
Op hoofdlijnen kunt u dat als volgt.
Vreemdelingen van buiten de Europese Economische Ruimte (EER) zijn in principe in het bezit van een verblijfsdocument (verblijfsvergunning) waarop de gerechtigheid van arbeid vermeld staat. Indien u het document op oorsprong, juistheid en echtheid heeft beoordeeld, kunt u aan de hand van het lezen van de tekst de gerechtigheid beoordelen.
Voor EER-onderdanen, hun partners en gezinsafhankelijke kinderen is dit lastiger. U moet immers, onder andere door een paspoort of identiteitskaart op oorsprong, juistheid en echtheid te beoordelen, tot de conclusie komen dat iemand EER-onderdaan, partner of gezinslid is. Mocht de controle positief voor u uitvallen, kunt u iemand zonder beperkingen arbeid laten verrichten.
Asielzoekers, die houder zijn van een elektronische W-document (registratiekaart), mogen 12 weken per 52 weken arbeid verrichten indien een werkgever in het bezit is van een tewerkstellingsvergunning (TWV).
De asielzoeker zal aan de aanvragende werkgever een zogenaamde COA-verklaring moeten overleggen waarna een aanvraag kan worden ingediend.
De volgende personen mogen zonder beperkingen arbeid voor u verrichten:
* onderdanen met de Nederlandse nationaliteit
* onderdanen uit lidstaten van de Europese Economische Ruimte (EER)
* partners en gezinsafhankelijke kinderen van EER–onderdanen, ook al bezitten zij zelf niet een nationaliteit van één van de EER-lidstaten;
* Vreemdelingen in het bezit van een verblijfsvergunning waarop de achterzijde staat vermeld: "Arbeid is vrij toegestaan, een tewerkstellingsvergunning is niet vereist"
* onderdanen uit Zwitserland

7.2.2 Wet Keten Aansprakelijkheid

De Wet Keten Aansprakelijkheid geldt voor die ondernemers die als hoofdaannemer werkzaam zijn. Om betere waarborgen te scheppen voor de inning van premies en belasting bij onderaanneming heeft de werkgever een wet in het leven geroepen, die in de wandeling de Wet Keten Aansprakelijkheid wordt genoemd. De aannemer is hoofdelijk aansprakelijk voor de premies en de belastingen die de onderaannemer en zijn onderaannemers verschuldigd zijn tijdens het verrichten van werkzaamheden die door de aannemer zijn opgedragen. Natuurlijk is ernaar gestreefd om het risico voor de aannemer zoveel mogelijk te beperken.

7.2.3. Wet Arbeid Zwartwerker

Website: www.vreemdelingenarbeid.nl

Voor het tewerkstellen van buitenlandse werknemers is in Nederland in veel gevallen een vergunning nodig, de zogenoemde tewerkstellingsvergunning. Dit wordt geregeld in de Wet arbeid vreemdelingen (Wav). Momenteel geldt de vergunningsplicht niet voor werknemers uit andere EU-landen (behalve Roemenië en Bulgarije), en ook niet voor werknemers uit landen die lid zijn van de Europese Vrijhandelsassociatie EVA: Zwitserland, Liechtenstein, Noorwegen en IJsland. Voor werknemers afkomstig uit alle andere landen dient dus een vergunning te worden aangevraagd, alvorens de werknemer in Nederland aan de slag mag gaan. Zonder tussenkomst van de rechter kan een boete worden opgelegd.

Wanneer krijg ik een boete voor illegale arbeid?

U kunt globaal tijdens 2 situaties uiteindelijk een boete krijgen.
1. Is er sprake van illegale arbeid, dan hebt u een economisch delict begaan. De Arbeidsinspectie maakt in dat geval proces-verbaal op. De Officier van Justitie kan u vervolgens een transactievoorstel doen. Wijst u dit af, dan wordt u gedagvaard. De zaak wordt dan voorgelegd aan de economische politierechter. Acht deze de overtreding bewezen, dan kan de rechter een boete opleggen van maximaal € 11.250,-- per vreemdeling en onvoorwaardelijke hechtenis van een maand.
2. Als tijdens een controle blijkt dat uw identiteitsadministratie niet in orde is, dan is er mogelijk ook sprake van een overtreding van de Wet arbeid vreemdelingen. Dat kan bijvoorbeeld als er geen kopieën van identiteitsbewijzen van vreemdelingen aanwezig zijn in uw administratie. De controlerende ambtenaar kan dan een proces-verbaal opmaken, waarna de gewone rechtsgang in werking treedt.

Controle Arbeidsinspectie

De Arbeidsinspectie controleert en bij constatering van overtredingen worden forse boetes opgelegd zonder tussenkomst van de rechter

Begrip werkgever.

Let op! Wie niet zelf de werkgever is, kan toch met boetes geconfronteerd worden. Worden werknemers ingehuurd via een uitzendbureau en blijkt er geen tewerkstellingsvergunning te zijn, dan kan zowel aan het uitzendbureau als aan de inlener een boete worden opgelegd. Dit geldt ook bij aannemers en onderaannemers; heeft de onderaannemer een werknemer in dienst zonder tewerkstellingsvergunning, dan kan de boete tevens aan de hoofdaannemer worden opgelegd.
De Raad van State stelt zich op het standpunt dat diegene die een vreemdeling feitelijk arbeid laat verrichten een vergunningplichtige werkgever is en dat deze werkgever te allen tijde verantwoordelijk is voor en aanspreekbaar op het al dan niet aanwezig zijn van de benodigde tewerkstellingsvergunning. Of sprake is van een arbeidsovereenkomst of gezagsverhouding is daarbij niet relevant. Het feit dat in opdracht of ten dienste van een werkgever arbeid wordt verricht is voor het feitelijk werkgeverschap reeds voldoende.

Plichten werkgever (opdrachtgever)

Als werkgever (opdrachtgever) dient u de identiteit van het personeel te controleren bij indiensttreding aan de hand van een geldig identiteitsbewijs, overeenkomstig artikel 1 van de WID en een kopie van dit bewijs te bewaren bij de loonadministratie. Ook dient u er voor te zorgen dat het personeel op de werkvloer zich kan identificeren, dit geldt ook voor uitzendkrachten en stagiaires.
Ten aanzien van vreemdelingen heeft u de volgende verplichtingen:
*U dient zelf te verifiëren of de aanstaande werknemer de persoon is zoals vermeld op zijn identiteitsbewijs als bedoeld in de Wet op de identificatieplicht (Wid). Bij vreemdelingen levert een onvoldoende verificatie een overtreding van bepalingen van de Wav op, hetgeen kan leiden tot een sanctie.
* U dient een kopie van het identiteitsbewijs van de werknemer gedurende 5 jaar in de administratie te bewaren. Bij vreemdelingen levert het ontbreken een overtreding van bepalingen van de Wav op, hetgeen kan leiden tot een sanctie.
* Bij vreemdelingen dient u bij aanvang van de dienst een kopie van het identiteitsbewijs te sturen naar de feitelijke werkgever (daar waar het werk wordt verricht).

Ten aanzien van vreemdelingen die arbeid in dienst van een ander verrichten heeft u de volgende verplichtingen:

*U dient zelf bij aanvang van de werkzaamheden te verifiëren of de vreemdeling de persoon is zoals vermeld op zijn identiteitsbewijs, als bedoeld in de Wet op de identificatieplicht (Wid), en overeenkomstig het door de formele werkgever toegezonden kopie van het identiteitsbewijs. Bij het uitblijven van toezending van een kopie door de formele werkgever, moet u zelf reageren. U mag geen afwachtende houding aannemen.
* U dient een afschrift van het identiteitsbewijs van de vreemdeling gedurende 5 jaar in de administratie te bewaren. Deze bepaling is niet afhankelijk van de duur van de werkzaamheden door de desbetreffende vreemdeling.
De vreemdelingen zijn globaal te verdelen in 3 categorieën:
1. vreemdelingen in het bezit van een verblijfsvergunning van Nederland of een paspoort uit het land van herkomst met daarin een aanmeldsticker van de IND, dat genoemde vreemdeling in een procedure van aanvraag tot verblijf is verwikkeld.
Afhankelijk van het doel van verblijf kunnen er beperkingen worden opgelegd, die op de achterzijde van de verblijfsvergunning staan vermeld.

2. vreemdelingen die onderdaan zijn van één van de landen van Europese Economische Ruimte (EER, te weten landen van de Europese Unie aangevuld met Noorwegen, Liechtenstein en IJsland) van voor 1 mei 2004 hebben vrij toegang tot Nederland om er te wonen of te werken en hoeven zich niet te melden bij de IND. Deze meldplicht bestaat wel voor EER-onderdanen indien zij op zoek gaan naar arbeid. Beoordeelt wordt of de vreemdeling voldoende middelen van bestaan en een ziektekostenverzekering heeft en geen gevaar vormt voor de openbare orde. Daar waar er sprake is van het woonachtig zijn in Nederland worden deze vreemdelingen ingeschreven in de Gemeentelijke Basisadministratie van de desbetreffende gemeente.

3. Vreemdelingen uit alle overige landen mogen hier pas verblijven nadat zij zich hebben gemeld bij een Vreemdelingendienst. Vreemdelingen uit bepaalde landen (visumplichtige landen) moeten eerst een visum (korter dan 3 maanden verblijf) of machtiging tot voorlopig verblijf (MVV en is voor langer dan 3 maanden verblijf) hebben van een Nederlandse ambassade of consulaat voordat zij naar Nederland mogen afreizen. Het visum of MVV is opgetekend in het paspoort. Afhankelijk van hun doel van verblijf kunnen zij gaan behoren tot categorie 1.

Tewerkstellingsvergunning
Een TWV wordt door een werkgever aangevraagd. Dit kan de werkgever zijn bij wie de vreemdeling formeel in dienst gaat (is de meest gebruikelijke variant). Ook andere werkgevers die gebruik maken van de desbetreffende vreemdeling kunnen een TWV aanvragen (feitelijke werkgever). Dit kan dan gaan om een werkgever waaraan de vreemdeling ter beschikking wordt gesteld (uitzenden/uitlenen), maar ook de hoofdaannemer of één van de onderaannemers bij aanneming van werk (bouw/schoonmaak).
Maar ook de opdrachtgever kan er toe besluiten een TWV aan te vragen voor de desbetreffende vreemdeling. Een TWV wordt door een werkgever aangevraagd bij de afdeling Juridische Zaken op een van de districtslocaties Centrum voor Werk en Inkomen (CWI) in Nederland.
Bij een aanvraag voor een TWV zullen de navolgende kopieën in het algemeen bij een aanvraagformulier moeten worden gevoegd:
* kopie paspoort
* kopie verblijfsdocument of aanvraag visum of machtiging voorlopig verblijf
* diploma’s/getuigschriften
* recent uittreksel Kamer van Koophandel van de aanvrager
* vacatures (gemeld bij CWI)
* bewijsstukken die aantonen dat u gepoogd heeft in de vacature(s) te voorzien.
Een voorbeeld van aanvraagformulier TWV vindt u in de rubriek "Tewerkstellingsvergunning" van de startpagina vreemdelingenarbeid.nl.

Geen tewerkstellingsvergunning? Boete

Een op te leggen boete kan oplopen tot 8.000 euro per werknemer, of 4.000 euro per werknemer als de opdrachtgever een particulier is. Bij herhaalde overtreding kunnen deze bedragen met maximaal 50% worden verhoogd. Het gaat snel over grote bedragen.

Identiteitsbewijs

De navolgende identiteitsbewijzen zijn geldig bij het beoordelen van arbeid van vreemdelingen:
* Nederlands paspoort (modellen 2001 en 2006)
* Nederlandse identiteitskaart (modellen 2001 en 2006)
* Nederlandse verblijfsdocumenten I t/m IV en EU/EER (model 2000)
* Nederlands elektronisch W-document (model 2004)
* Nationaal (tijdelijk niet zijnde nood-) paspoort en identiteitskaart van EER-onderdaan en
Zwitserland
* Nationale identiteitskaart van EER-onderdaan en Zwitserland
* overige nationale paspoorten (niet afkomstig EER en Zwitserland) met een aantekening
(aanmeldsticker) van of namens de Immigratie- of Naturalisatiedienst.

*Ingevolge de Wid zijn ook in Nederland afgegeven reisdocumenten voor vreemdelingen en vluchtelingen, het zogenaamde vreemdelingen- en vluchtelingenpaspoort, een geldig identiteitsbewijs.
Voor het beoordelen van de gerechtigheid van arbeid zijn deze documenten echter ongeschikt, omdat er geen nationaliteit op vermeld staat. De vreemdelingen (vluchtelingen) bezitten niet de Nederlandse nationaliteit. Zij dienen dus een van bovenstaande andere identiteitsbewijzen te tonen om de gerechtigheid van arbeid te kunnen beoordelen.
*Bij werkplekcontroles van het Uitvoeringsinstituut Werknemersverzekeringen (UWV) en de Belastingdienst mogen werknemers een rijbewijs als geldig identiteitsbewijs tonen. De wetten die vallen onder het toezicht van die diensten, geven hier ruimte voor. Bij arbeid van vreemdelingen zullen ambtenaren van de Arbeidsinspectie en regiopolitie hier geen genoegen mee nemen. De Algemene wet bestuursrecht (Awb)/Wet arbeid vreemdelingen (Wav) geeft deze uitbreiding niet. Vreemdelingen zullen zich om de gerechtigheid van arbeid te kunnen beoordelen, moeten identificeren met een verblijfsvergunning, nationaal paspoort of identiteitskaart.
*Bij vreemdelingen dient u bij aanvang van de dienst een kopie van het identiteitsbewijs te sturen naar de feitelijke werkgever (daar waar het werk wordt verricht).
*Naast de Nederlandse identiteitsbewijzen (paspoort, identiteitskaart en verblijfsdocument) kunt u te maken krijgen met meerdere geldige identiteitsbewijzen (paspoort, identiteitskaart) van voornamelijk lidstaten van de Europese Economische Ruimte (EER). Op dit moment zijn er bijna 100 verschillende geldige identiteitsdocumenten in omloop die u moet beoordelen op oorspong, juistheid en echtheid. Genoemde documenten bevatten verschillende (echtheids)kenmerken. Identiteitsdocumenten van de EER komen veelvuldig in de vorm van een vals of vervalst document voor vanwege de vrije toegang tot de arbeidsmarkt.

Hoe komt een vreemdeling aan een SoFi-nummer?

Een SoFi-nummer wordt onder de navolgende voorwaarden aan een vreemdeling verstrekt:
* Rechtmatig in Nederland verblijvende vreemdelingen die in het bezit zijn of worden gesteld van een verblijfsdocument, afgegeven door de plaatselijke vreemdelingendienst
* EER-onderdanen die wonen of werken in Nederland waarbij het volgende geldt:
* het SoFi-nummer wordt persoonlijk aangevraagd bij het loket van de eenheid Particulieren van de Belastingdienst
* een geldig identiteitsbewijs wordt overlegd, waaruit blijkt dat verblijf en arbeid is toegestaan;
Onvoldoende verificatie van vreemdeling en identiteitsdocument of acceptatie van falsificaten kan als verwijtbaar worden bestempeld. Dit kan financiële consequenties hebben.

Voor het beoordelen van de oorsprong, echtheid en juistheid van identiteitsdocumenten is het raadzaam verificatie- en hulpmiddelen aan te schaffen. Ter ondersteuning en ter preventie zou u zich als werkgever, of het personeel dat daar dagelijks bij betrokken is, kunnen laten trainen in deze complexe problematiek.

7.2.4 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)

Inleiding
Deze wet introduceert de zogenaamde omgevingsvergunning.
Door invoering van de omgevingsvergunning hoeft de aanvrager straks nog maar één type vergunning aan te vragen, bij één loket. Er is ook maar één bevoegd gezag. Na het doorlopen van één procedure volgt één besluit, waarop zo nodig één rechtsbeschermingsprocedure volgt.
Het ministerie van VROM werkt aan de modernisering van regels op het gebied van wonen, ruimte en milieu. In vier jaar tijd moeten de regels burgers en bedrijven minder tijd en geld gaan kosten. Daarom schrapt VROM honderden regels en vermindert het de administratieve lasten als gevolg van VROM-regels met ruim dertig procent.

Omgevingsvergunning

Een belangrijk onderdeel van de modernisering van de VROM regelgeving is de Omgevingsvergunning. Die maakt het mogelijk om binnen de huidige wetgeving sneller vergunningen te krijgen. Bovendien is het één geïntegreerde vergunning voor bouwen, wonen, monumenten, ruimte, natuur en milieu.
Voor de reguliere procedure komen projecten in aanmerking waarbij de toestemming een min of meer gebonden karakter heeft, omdat er geen of maar in geringe mate sprake is van beoordelingsvrijheid door het bevoegd gezag. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan een eenvoudige bouwvergunning. In deze procedure geldt een zogenoemde fatale termijn. Dat wil zeggen dat de vergunning, als die niet tijdig is verstrekt, automatisch (van rechtswege) wordt verstrekt. De uitgebreide procedure zal gelden voor complexe projecten, waarbij sprake is van een (vérgaande) beoordelingsvrijheid, bijvoorbeeld het bouwen van een bedrijf waarvoor afwijking van het bestem- mingsplan nodig is. In die gevallen bestaat er een noodzaak om de betrokken belangen af te wegen. Daarvoor wordt het ontwerp van het voorgenomen besluit met het oog op de inbreng van derden-belanghebbenden ter inzage gelegd. De vergunning moet dan ook vaak door middel van voorschriften toegesneden worden op het project. In de uitgebreide procedure geldt geen fatale termijn.

Eén procedure.
De aanvraag van een omgevingsvergunning hoeft maar één vergunningsprocedure te doorlopen. Dat kan een reguliere procedure zijn (maximaal 8 weken) of een uitgebreide procedure (maximaal 26 weken). Beide procedures kunnen met maximaal 6 weken verlengd worden. Voor een goede aansluiting op verschillende fases in de ontwikkeling van bijvoorbeeld bouwplannen blijft het mogelijk om de omgevingsvergunning gefaseerd aan te vragen. Dit gebeurt als de aanvrager eerst op basis van globale gegevens wil weten of een vergunningaanvraag voor de beoogde activiteit kans van slagen heeft. Tevens is het mogelijk een project te splitsen in verschillende deelprojecten. Voor deze deelprojecten kan een afzonderlijke omgevingsvergunning worden afgegeven.

Bezwaar en beroep

Op dit moment kent elke vergunning zijn eigen mogelijkheden tot bezwaar en beroep. De omgevings-vergunning kent één rechtsbeschermingsprocedure waarbij is aangesloten bij beroepsprocedures uit de Algemene wet bestuursrecht (Awb).

Digitaal Omgevingsloket.

VROM werkt aan de invoering van een digitaal omgevingsloket bij gemeenten. Het verkrijgen van vergunningen vergt van ondernemers en burgers veel aandacht, tijd en geld. Met de inzet van ICT
(Informatie- en Communicatietechnologie) wil VROM bereiken dat procedures sneller en eenvoudiger worden.
Voor het aanvragen van een omgevingsvergunning is door VROM één landelijk uniform aanvraagformulier voor de omgevingsvergunning ontwikkeld. Dit formulier bestaat uit een vragenboom. Wie die doorlopt stelt op die manier uiteindelijk een op maat gesneden aanvraagformulier samen (vergelijkbaar met de elektronische invulling van een belastingformulier). Alle toestemmingen, ontheffingen, vrijstellingen en meldingen die vallen binnen de reikwijdte van de omgevingsvergunning kunnen straks met behulp van dat ene formulier zowel schriftelijk als digitaal aangevraagd worden.
Een vergunningaanvraag gaat meestal gepaard met bijlagen, bijvoorbeeld bouwtekeningen of rapporten (indieningsbescheiden). Deze moeten straks ook digitaal met het e-formulier kunnen wor- den meegezonden. Een centrale server maakt het mogelijk aanvragen met bijbehorende tekeningen en berekeningen digitaal in te dienen.

7.2.5. Woningwet

De bouwvergunningprocedure

De Woningwet regelt de procedure die gevolgd moet worden bij bouwvergunningaanvraag en -verlening (of weigering). Bij deze procedure is ook de Algemene Wet Bestuursrecht (Awb) van belang. De procedure is van belang voor zowel de aanvrager van een bouwvergunning als voor de belanghebbenden bij een aanvraag (bijvoorbeeld de buren). De Woningwet kent twee soorten van bouwvergunningen: reguliere en lichte bouwvergunningen. De reguliere bouwvergunning kan hierbij naar keuze in één keer of in twee fasen worden aangevraagd. Als u de bouwvergunning in één keer aanvraagt krijgt u ook één bouwvergunning; als u de bouwvergunning in twee fasen aanvraagt, krijgt u twee bouwvergunningen (een bouwvergunning 1e fase en een bouwvergunning 2e fase). Hieronder wordt de aanvraagprocedure beschreven.

• De bouwvergunning wordt aangevraagd.

• De gemeente doet melding van de aanvraag in een dag-, nieuws- of huis-aan-huis-blad.

• Als uw aanvraag niet compleet is (ontvankelijk) stelt de gemeente u een termijn waarbinnen u uw aanvraag compleet kunt maken.

• De gemeente is gehouden aan enkele beslistermijnen. Voor een lichte bouwvergunning geldt dat binnen zes weken een beslissing moet worden genomen op uw aanvraag. Er bestaat voor de gemeente geen mogelijkheid om deze termijn te verlengen. Oftewel: na zes weken moet u uitsluitsel van de gemeente hebben! Voor een reguliere bouwvergunning die in één keer is aangevraagd geldt dat binnen 12 weken een beslissing moet worden genomen. De gemeente kan deze termijn eenmalig verlengen met 6 weken. Voor een reguliere bouwvergunning die in twee fasen is aangevraagd geldt de volgende regeling: op de eerste fase moet binnen 6 weken worden beslist, met een eenmalige verlengingstermijn van 6 weken. Voor de tweede fase gelden dezelfde termijnen. De totale termijn bedraagt dus maximaal 24 weken. Let op! Als het bouwwerk in strijd is met het bestemmingsplan wordt de aanvraag om de bouwvergunning automatisch beschouwd als een verzoek tot het verlenen van vrijstelling van dat bestemmingsplan. In dat geval gelden de beslistermijnen niet.

• Na verlening (of weigering) van een bouwvergunning start de termijn van 6 weken waarin bezwaar gemaakt kan worden tegen de beslissing. In deze termijn kunt u ook een voorlopige voorziening (een schorsing) bij de President van de Rechtbank vragen. Informeer bij de gemeente tot welke datum bezwaar exact mogelijk is.

• Mocht het bezwaar ongegrond worden verklaard dan kunt u beroep instellen bij de Rechtbank. Dat moet binnen 6 weken.

• Tegen de uitkomst van het beroep kunt u in hoger beroep gaan bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Dat moet binnen 6 weken.

• Kosten . Als u een bouwvergunning aanvraagt brengt de gemeente u hiervoor kosten in rekening: dit zijn leges. Leges worden berekend op de aanvraag, niet op de verlening. Hoe hoog de leges zijn is geregeld in de gemeentelijke legesverordening.

Let op
De hiervoor beschreven procedure begint met het feit dat u een bouwvergunning aanvraagt. Het is verstandig om u éérst te oriënteren of het überhaupt mogelijk is om een vergunning te krijgen. Vooral de bepalingen van het bestemmingsplan zijn van belang. Als u een bouwvergunning aanvraagt beginnen diverse termijnen te lopen. Een daarvan is dat u binnen een beperkt aantal weken moet zorgen voor een ontvankelijke (volledige) aanvraag.

Het bouwregister
De Woningwet stelt de gemeente verplicht een aantal zaken met betrekking tot de bouw in een openbaar register bij te houden. Bijvoorbeeld wat gevraagd wordt, voor welk adres, wat voor werkzaamheden het zijn en wanneer er beslist is op de aanvraag. Dit wordt allemaal bijgehouden in een openbaar bouwregister

7.2.6 Bouwbesluit 2003

Inleiding
Een gebouw mag geen gevaar opleveren voor bewoners, gebruikers en omgeving. Daarom heeft de overheid in het Bouwbesluit 2003 eisen voor veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu vastgelegd.
Het Bouwbesluit 2003 bevat bouwtechnische voorschriften waaraan alle bouwwerken minimaal moeten voldoen. Het Bouwbesluit 2003 kent 12 gebruiksfuncties (zoals de woon- en kantoorfunctie) met elk eigen bouwtechnische voorschriften: 1) functionele eisen geven het kader aan van de voorschriften, bijvoorbeeld dat een gebouw minimaal 1 toilet heeft; 2) prestatie-eisen geven een minimale grenswaarde aan, bijvoorbeeld 1 toilet voor elke 125m2.
Het Bouwbesluit 2003 geldt voor het bouwen en in stand houden van alle bouwwerken. In een aantal gevallen maakt het Bouwbesluit onderscheid in voorschriften voor nieuwbouw en voor bestaande bouw. Voor alle nieuw te bouwen bouwwerken gelden de nieuwbouweisen, maar ook bij verbouwingen moet in principe voldaan worden aan de nieuwbouweisen van het Bouwbesluit. In diverse situaties kan ontheffing worden verleend tot niveau bestaande bouw of rechtens verkregen niveau. Dat geldt dus ook voor verbouwingen in of aan bestaande bouwwerken.

Verantwoordelijkheid bij het voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit
De opdrachtgever van een gebouw is ervoor verantwoordelijk dat de bouwwerkzaamheden goed en veilig worden uitgevoerd. Schakel een deskundige om samen te bekijken of het bouwplan voldoet aan de voorschriften van het Bouwbesluit en het Gebruiksbesluit. Om aan de voorschriften van het Bouwbesluit te voldoen kunt u gebruik maken van hulpmiddelen zoals NEN-normen, erkende kwaliteitsverklaringen en gelijkwaardige oplossingen. Ook zijn er Nederlandse praktijkrichtlijnen (NPR’s) en Nederlandse technische afspraken (NTA’s).

NEN-normen en erkende kwaliteitsverklaringen
In NEN-normen staan (reken)methoden om aan een voorschrift uit het Bouwbesluit te kunnen voldoen. Als u een NEN-norm gebruikt, weet u zeker dat u op dat onderdeel aan het Bouwbesluit zult voldoen. Het gebruik van NEN-normen is echter niet verplicht. De NEN-normen worden opgesteld en uitgegeven door het Nederlands Normalisatie Instituut NEN. Erkende kwaliteitsverklaringen worden afgegeven door certificeringsinstellingen die door de minister van VROM zijn erkend en voortaan door de minister van BZK zullen worden erkend. Hierin staat dat een bouwmateriaal of bouwdeel, mits toegepast op de in de verklaring omschreven wijze, voldoet aan de eisen die het Bouwbesluit er aan stelt.

Gelijkwaardige oplossingen
Het Bouwbesluit biedt de mogelijkheid om aan de voorschriften te voldoen via een gelijkwaardige oplossing. Dit betekent dat een andere invulling mag worden gegeven aan de prestatie-eis uit het Bouwbesluit als maar wordt voldaan aan de doelstellingen van de (functionele) eis. De gekozen oplossing wijkt dan af van de voorgeschreven eis, maar biedt ten minste dezelfde mate van veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en bescherming van het milieu als de oorspronkelijke eis.

Toetsen aan Bouwbesluit 2003
Als er voor de bouw of verbouwing een omgevingsvergunning voor bouwen nodig is, controleert de gemeente of het bouwplan aan het bouwbesluit 2003 voldoet. Een aantal gemeenten werkt mee aan de gecertificeerde Bouwbesluittoets. In dat geval toetst een gecertificeerde marktpartij (bijvoorbeeld aannemer of architect) het bouwplan.

7.3 Handhaving

7.3.1 Handhaving op tijdelijke locaties
Met tijdelijke locaties worden zeer tijdelijke locaties bedoeld en dus niet de grote bouwwerken (conform Bouwbesluit), filialen van supermarkten, banken, e.d.

Dit specifieke onderdeel van het handhavingsbeleid is voornamelijk ingegeven door die werkgevers die een loopje nemen met de wet. Het gaat daarbij om werkzaamheden als asbestsloop, dakdekken, gevelonderhoud, e.d. waarbij telkenmale blijkt dat bepaalde voorzieningen niet worden getroffen.
Het niet kunnen aanpakken van werkgevers die steeds kort op zeer tijdelijke locaties werkzaamheden laten verrichten, en daar steeds (dezelfde) overtredingen begaan, wordt door de Arbeidsinspectie als onbevredigend ervaren. Dit geldt met name voor overtredingen waarvoor eerst een waarschuwing wordt gegeven. Op het moment dat de waarschuwing gecontroleerd wordt, is de vogel in negen van de tien gevallen gevlogen, en kan dus niet worden gecontroleerd of de betrokken werkgever de geconstateerde overtreding inderdaad heeft opgeheven.

Ook wordt het als onrechtvaardig ervaren dat dit soort werkgevers bij het constateren van ernstige of direct beboetbare feiten nooit in een recidivetraject terecht komen. Dus geen verhoogde boete of een proces-verbaal krijgen. Het huidige handhavingsbeleid van de Arbowet luidt immers dat van filiaalbedrijven of concerns vestigingen (inclusief bouwlocaties) voor wat betreft de afronding van handhavingstrajecten behandeld worden als waren het zelfstandige bedrijven. Dit is ingegeven door een tweetal overwegingen: de wens om niet te snel in het strafrecht terecht te komen en de onmogelijkheid om bijvoorbeeld in Maastricht te bepalen of de dagen ervoor een boete of een waarschuwing is gegeven in Amsterdam aan een locatie van dezelfde hoofdvestiging.

In het kader van de missie is het niet juist dat het soort werkgevers als hiervoor genoemd telkenmale de dans ontspringen waar het gaat om boetes als gevolg van het niet opvolgen van een waarschuwing, of de kans op een verhoogde boete of een proces-verbaal in het geval van recidive. Werkgevers die op verschillende tijdelijke locaties binnen twee jaar eenzelfde overtreding begaan worden dan ook conform het algemeen geldende handhavingsbeleid behandeld. Een en ander leidt tot de volgende aanpak van overtredingen op tijdelijke locaties.

7.3.2 Niet ernstige overtredingen
Bij het geven van een waarschuwing op een tijdelijke locatie dient - waar mogelijk - een dusdanige (korte) waarschuwingstermijn gehanteerd te worden dat controle ook daadwerkelijk kan plaatsvinden. Is de overtreding dan niet opgeheven dan volgt een boeterapport. Wanneer het, bijvoorbeeld in verband met de capaciteitsplanning van de inspecteur, of de zeer beperkte tijdelijkheid van de locatie, niet mogelijk is een controle uit te voeren dan wordt toch een waarschuwing gegeven met een schriftelijke bevestiging aan de werkgever op het vestigingsadres.

Hiertoe zal de waarschuwingsbrief worden uitgebreid met een optie waarbij wordt meegedeeld dat in verband met de tijdelijkheid van de locatie het niet mogelijk zal zijn om te controleren of de wettelijke bepaling daadwerkelijk is nageleefd. Daarbij wordt de werkgever erop gewezen dat indien binnen twee jaar weer eenzelfde overtreding op een tijdelijke locatie van het bedrijf van de werkgever wordt aangetroffen, dit kan leiden tot een boeterapport, en zelfs kan leiden tot een proces-verbaal indien dit meerdere malen gebeurt.

7.3.3 Recidive niet-ernstige overtredingen
Met de huidige GISAI-versie bestaat de mogelijkheid om na te trekken of aan een werkgever (correspondentieadres in GISAI) in de twee jaar daarvoor landelijk gezien een of meerdere waarschuwingen zijn gegeven voor eenzelfde feit. Dit houdt overigens wel in dat de inspecteur bij iedere waarschuwing die hij of zij geeft met betrekking tot een tijdelijke locatie, in GISAI zal moeten (laten) nagaan of voor het feit waarvoor een waarschuwing wordt gegeven, al eerder in de voorafgaande twee jaar een waarschuwing is gegeven. Een telefoontje aan de clusteradministratie kan wat dat betreft snel uitkomst brengen. Het is ook mogelijk dat tijdens de administratieve verwerking blijkt dat al eerder een waarschuwing aan de betrokken werkgever is gegeven voor eenzelfde feit, maar dan op een andere locatie. Dan kan volstaan worden met een telefonische boeteaanzegging. Let wel: het zal altijd moeten gaan om een overtreding van hetzelfde inspectiepunt.

7.3.4 Recidive ernstige beboetbare feiten
Voor recidivegevallen op verschillende tijdelijke locaties van een en dezelfde werkgever wordt een soortgelijke aanpak gehanteerd. In feite betekent dit dat het reguliere handhavingsbeleid zoals dat geldt voor vaste locaties (vestigingen) ook zal gaan gelden voor tijdelijke locaties van dezelfde werkgever. Dus, indien op een tijdelijke locatie x van een werkgever op een moment y voor een bepaald feit een boete is opgelegd, en binnen twee jaar wordt voor eenzelfde feit op de tijdelijke locatie z van dezelfde werkgever weer een boete opgelegd, dan wordt het boetebedrag met 50% verhoogd. Indien binnen 48 maanden weer eenzelfde overtreding wordt geconstateerd op weer een andere tijdelijke locatie van die werkgever, terwijl al tweemaal een boete is aangezegd, dan wordt proces-verbaal opgemaakt (conform het reguliere handhavingsbeleid).

Ook hierbij geldt dat in GISAI zal moeten worden bezien of sprake is van recidive door middel van het checken van eerdere interventies gericht aan het correspondentieadres van een bepaalde werkgever.
Dit betekent dat - waar mogelijk - gegevens over de werkgever die op een tijdelijke locatie arbeid laat verrichten voorafgaand aan het inspectiebezoek moeten worden opgezocht in GISAI of in het bedrijfsdossier. In een aantal gevallen zal het inderdaad mogelijk zijn deze gegevens van tevoren te achterhalen, namelijk wanneer bekend is waar een tijdelijke locatie zich bevindt (asbestsloop). In de meeste overige gevallen zal dit echter niet mogelijk zijn. In de praktijk is het vaak zo dat de inspecteur wordt geconfronteerd met overtredingen op een tijdelijke locatie, en dat hij of zij de voorgeschiedenis van de betrokken werkgever niet kent.

Is dat laatste het geval dan luidt de te hanteren gedragslijn als volgt: Checken bij de clusteradministratie of er sprake is van recidive en afhankelijk daarvan een boeterapport (bij geen of eenmaal recidive) of een proces-verbaal (bij tweemaal recidive) opmaken. Is het checken bij de clusteradministratie om wat voor reden dan ook niet mogelijk, dan kan als gevolg van de administratieve verwerking een en ander worden rechtgetrokken. Gaat het om een eerste recidive dan behoeft geen actie te worden ondernomen. Gaat het om een tweede keer recidive (en dus proces-verbaal) dan zullen betrokkenen opnieuw gehoord moeten worden in het kader van de opsporing. Het is dus zeker aan te bevelen om bij vermoeden van recidive contact met de clusteradministratie op te nemen, om eventueel dubbel werk te voorkomen.

7.3.5 Handhaving bij klachten en ongevallen
Indien bij de behandeling van klachten overtredingen worden geconstateerd, dan worden deze afgehandeld volgens de reguliere handhavingstrajecten en het eventueel daaropvolgende vervolgtraject.Bij een causaal verband tussen een beboetbaar feit en een meldingsplichtig ongeval, wordt een ongevallenboeterapport opgemaakt. Daarnaast worden zo nodig maatregelen verlangd om overtredingen op te heffen. Voor eventuele civiele claims moeten slachtoffers worden doorverwezen naar een bureau voor rechtshulp.Bij een causaal verband tussen een strafbaar feit en een meldingsplichtig ongeval wordt een proces-verbaal opgemaakt, en wordt uitvoering gegeven aan het gestelde in de Wet Terwee conform de daarvoor binnen de Arbeidsinspectie geldende richtlijnen.Overigens wordt verwezen naar de "Handleiding voor de behandeling van klachten door de AI" en de interne instructie "De afhandeling van ongevalsmeldingen door de AI".

7.3.6 De bedrijfsinspectie
Voorafgaand aan een bedrijfsinspectie raadpleegt de inspecteur de aanwezige bedrijfsgegevens. Voor het optreden van de inspecteur in het bedrijf, voor de inzet van juridisch/bestuurlijke instrumenten, de aanpak van eventuele herhaling of recidive, enzovoorts is kennis van het bedrijfsdossier essentieel. Behalve de actuele bedrijfsgegevens is ook de "bedrijfshistorie" van belang:

Elke inspectie in het bedrijf bestaat uit twee elementen te weten: de eigenlijke inspectie en het handhavingsgesprek. In beide gevallen geldt ten aanzien van de bedrijfsinspectie de volgende procedure:

De inspecteur maakt zich bekend en legitimeert zich. Indien relevant verwijst hij naar de vooraankondiging van de inspectie of afspraak. Hij geeft het doel aan van zijn bezoek tevens ook het verloop van de procedure. Een lid van de OR of personeelsvertegenwoordiging kan bij het bezoek aanwezig zijn.

De inspecteur controleert de naleving volgens hetgeen vermeldt staat op de inspectielijst. Ter controle op de naleving kan hij werknemers aanspreken. Hij bespreekt de geconstateerde overtredingen en reageert direct bij het vaststellen van een ernstig beboetbaat feit. Maar eerst spreekt hij de werkgever aan en maant hem tot naleving van de Arbowet. Hij legt de handhavingsprocedure uit en stelt een tijdslimiet waarbinnen verbeteringen moeten worden aangebracht, ook geeft hij de richting aan waarbinnen de verbeteringen moeten worden aangebracht. Hierbij verwijst hij eventueel naar arbodiensten of andere deskundigen.

Na de werkplekinspectie - nog voorafgaand aan het handhavingsgesprek - worden ook de inhoud van de RI&E en het plan van aanpak bekeken in relatie tot op de werkplek geconstateerde overtredingen.
Vervolgens informeert de inspecteur de werkgever over de mogelijkheden tot het instellen van bezwaar en beroep en over de gevolgen van het niet tijdig opheffen van de overtredingen. Zijn bevindingen van het handhavend optreden worden altijd schriftelijk bevestigd aan de werkgever en m.u.v. het proces-verbaal ook aan de ondernemingsraad of personeelsvertegenwoordiging. Op het moment dat bij inspectie of controle geen overtredingen (meer) worden geconstateerd, wordt het bedrijf hiervan in kennis gesteld d.m.v. de afhandelingsbrief. Het verzenden van deze brief betekent automatisch beëindiging van het ingezette handhavingstraject.

De awb stelt eisen aan de af te geven beschikkingen. Een beschikking moet worden voorafgegaan door een kennisgeving. Dit is een aankondiging van een voorgenomen bestuursrechtelijke interventie waarbij de betrokkene zal worden gehoord. Voor de handhavingscorrespondentie betekent dit dat de eisbrief moeten worden voorafgegaan door een schriftelijke kennisgeving, af te geven op regioniveau. Een boete beschikking moet worden voorafgegaan door een schriftelijke boetekenisgeving

7.3.7 Handhaving werknemers werknemersverplichtingen
Schematisch overzicht handhavingsbeleid met betrekking tot werknemers

Overtreding werkgever Handhavingsmaatregel

Geen beschermende middelen ter beschikking gesteld Werkgever boete
Werknemer geen boete

Wel beschermende middelen ter Werkgever boete
beschikking gesteld, geen instructie gegeven, Werknemer geen boete
doch wel noodzakelijk

Wel beschermende middelen ter
beschikking gesteld, geen instructie
gegeven, maar werknemer is bekend of
mag geacht worden bekend te zijn met Werkgever boete
de noodzaak c.q. wijze van gebruik Werknemer boete

Wel beschermende middelen ter
beschikking gesteld, wel instructie Werkgever boete
gegeven, geen toezicht Werknemer boete

7.3.8. Algemene informatie over de Arbeidsinspectie
1) Toezicht en opsporing zijn de kernactiviteiten. De controle op naleving in bedrijven vindt plaats via actieve inspecties, meestal projectmatig en landelijk voorbereid en geïnitieerd door de Arbeidsinspectie zelf, en via reactieve inspecties naar aanleiding van klachten, ongevallen en vergunningsaanvragen.

2) Bij inspecties en controles hanteert de Arbeidsinspectie een instrumentenmix bestaande uit repressieve elementen (stillegging, waarschuwing, eis, bestuurlijke boete of proces-verbaal) en uit preventieve elementen, zoals het verstrekken van informatie op bedrijfsniveau en het geven van voorlichting op brancheniveau. Handhaving door de Arbeidsinspectie is gericht op het bestrijden van overtredingen, op de aanpak van achterliggende oorzaken daarvan en daarmee op het doen opheffen van manco’s in de arbobeleidsvoering. Deze overtredingen worden daarbij herleid tot: systematische werkplekbeheersing, verantwoord werknemersgedrag, effectief toezicht op dit gedrag en verantwoord ontwerp van werkplekken en werkprocessen alsmede verantwoorde inkoop van stoffen e.d.

3) De Arbeidsinspectie handhaaft de wet volgens de volgende uitgangspunten:

• bij overtredingen worden geen zwaardere middelen ingezet dan noodzakelijk is om naleving van de wet te bereiken;

• bij handhavend optreden naar aanleiding van werkplekovertredingen wordt in beginsel steeds ook ingegaan op de oorzaken achter de overtreding, c.q. op mancoís in de arbobeleidsvoering.

• ter bevordering van de eenheid van optreden en de gelijke behandeling van bedrijven worden de handhavingsinstrumenten en -procedures uniform toegepast (gelijke gevallen: gelijk behandelen);

• de resultaten van handhavend optreden (zowel met betrekking tot. toezicht als opsporing) worden altijd schriftelijk bevestigd.

• Behalve aan de specifieke arbeidsomstandighedenwetgeving is de Arbeidsinspectie bij haar functioneren ook gebonden aan andere wetten en besluiten, zoals de Wet op de Economische Delicten en de Algemene Wet Bestuursrecht.

• Bij de handhaving op het gebied van arbeidsomstandigheden spelen, behalve wettelijke normen en normen in beleidsregels, ook normen van "lagere" orde een belangrijke rol.

• In een aantal gevallen geeft de wetgever zelf geen concrete normen of grenswaarden, maar eist de Arbeidsinspectie bijvoorbeeld voorzieningen of maatregelen volgens de mogelijkheden van de stand van de wetenschap en professionele dienstverlening. In dat geval worden ook normen van "lagere" orde gehanteerd. Dit kunnen bijvoorbeeld NEN-normen zijn, maar ook normering die in de betreffende bedrijfstak als algemeen geldend wordt beschouwd.
• Ook arboconvenanten kunnen van belang zijn bij de concretisering van wettelijke doelbepalingen en de handhaving daarvan. Per bedrijfstak kunnen afspraken worden gemaakt over toepassing van effectieve preventiemaatregelen en economisch haalbare invoeringstermijnen.

• Afspraken over toepassing van bepaalde preventie- c.q. bronmaatregelen in het kader van een convenant kunnen worden geformaliseerd in een beleidsregel. Deze worden als zodanig bekend gemaakt en vormen mede de basis voor het handhavend optreden van de Arbeidsinspectie ten aanzien van alle bedrijven in de betreffende bedrijfstak.

• Bij handhavend optreden naar aanleiding van overtredingen zal de inspecteur altijd moeten aangeven welke norm waarom (vermoedelijk) wordt overtreden.

Kenmerk handhavingsbeleid

Het handhavingsbeleid van de Arbowet 1998 wordt gekenmerkt door een lik op stuk benadering: toepassing van bestuurlijke boetes en korte handhavingstrajecten. Handhaving is gericht op het opheffen van overtredingen. Dit betekent dat de Arbeidsinspectie een werkgever net zolang op zijn verplichtingen zal aanspreken, totdat de overtreding niet meer bestaat. In veel gevallen zal dit gebeuren binnen de reguliere handhavingstrajecten in het kader van een project Indien na afloop van het eerste handhavingstraject nog steeds overtredingen bestaan, wordt na verloop van tijd een nieuw traject gestart gericht op recidive of herhaling.Tijdens een inspectiebezoek kunnen alle handhavingsinstrumenten aan de orde komen: stillegging, opmaken van proces-verbaal, boeterapport,eisen stellen, waarschuwingen geven,

Handhavingstraject:

Tijdens een eerste inspectiebezoek kan een inspecteur vier verschillende handhavingstrajecten inzetten, afhankelijk van de feiten die hij of zij aantreft. Dit zijn: strafbare feiten, ernstig beboetbare feiten, direct beboetbare feiten en overige beboetbare feiten.
Na het opmaken van een proces-verbaal of boeterapport kan er nog steeds sprake zijn van het voortbestaan van overtredingen dan wel beboetbare feiten. De Arbeidsinspectie zal altijd controle blijven uitoefenen. De termijnen die in acht worden genomen bij deze controle alsmede de uitkomst van een eerder opgelegd proces-verbaal of boeterapport bepalen de vervolgactie: een nieuwe boete, een verhoogde boete, een nieuw proces-verbaal en nieuwe maatregelen. Het kan echter ook betekenen dat er geheel opnieuw een traject moet worden gestart.

De termijnen voor controle moeten zodanig worden bepaald dat voor bedrijf en inspecteur helder is wat de consequenties kunnen zijn van vervolgacties. Aanbevolen wordt om in elk geval 14 weken als minimale termijn te hanteren. De wettelijk vastgestelde termijnen voor het doen uitgaan van een boetebeschikking en een eventueel bezwaarschrift hierop door de belanghebbende zijn respectievelijke acht en zes weken na vaststelling van een beboetbaar feit. Na die periode is dan bekend bij de inspecteur of de eerdere aangezegde boete al dan niet onherroepelijk is.

Vervolgtrajecten hebben wat betreft de sanctionering de volgende consequenties:
1) Nieuw boeterapport. Verhoogde boete met 50% (art. 34 Arbowet) is mogelijk.

2) Nieuw handhavingstraject: indien controle plaats vindt na 48 maanden

3) Proces-verbaal opmaken: bij constatering van 3x hetzelfde beboetbare feit. Indien binnen 48 maanden na constatering van een strafbaar of ernstig beboetbaar feit opnieuw eenzelfde feit wordt geconstateerd, wordt weer stilgelegd en een proces-verbaal misdrijf (artikel 32 Arbowet 1998) opgemaakt.

4) Indien tijdens een controle in een bedrijf na een waarschuwing, een eis of een boeteaanzegging geen beboetbare feiten meer worden geconstateerd, ontvangt de belanghebbende een afhandelingsbrief en wordt het interventietraject afgesloten. Nu kan het voorkomen dat bij een nieuwe inspectie in het betreffende bedrijf hetzelfde of eenzelfde feit opnieuw wordt geconstateerd. Als deze constatering gebeurt binnen vier jaar na dato van de eerdere afhandelingsbrief, dan kan het in te zetten handhavingstraject voor dat feit met één fase worden ingekort, dwz.: direct aanzeggen van boete en maatregelen na een waarschuwing, eerste boete of het stellen van een eis.

5) Bij overtredingen van de wet gemaakt door overheidsinstellingen wordt een onderscheid gemaakt en dient eerst de vraag gesteld te worden: betreft het strafrecht of betreft het bestuursrecht? Bij bestuursrechtelijke overtredingen van (onderdelen van) zowel de centrale als decentrale overheden kan het reguliere bestuursrechtelijke handhavingsbeleid van de AI worden gevolgd.

7.4. Bezwaar en beroep

Het gebeurt geregeld dat bij de voorbereiding van het boetebesluit fouten worden gemaakt. Voorbeelden uit de rechtspraak zijn bijvoorbeeld dat een vennootschap onder firma een boete kreeg omdat één van haar vennoten een vreemdeling was voor wie een tewerkstellingsvergunning had moeten worden aangevraagd. Gezien het karakter van de vennootschap onder firma kwam de rechter echter tot de conclusie dat er geen dienstverband was tussen v.o.f. en vennoot, en er dus ook geen sprake kon zijn van tewerkstelling in strijd met de Wav. Het boetebesluit werd dan ook vernietigd.

Ook worden besluiten door de rechter worden vernietigd omdat er geen sprake was van een gezagsrelatie tussen de vreemdeling en de persoon of het bedrijf aan wie de boete is opgelegd.
Er wordt nogal eens voorbijgegaan aan het feit dat sprake is van een punitieve sanctie, en bij het opleggen van straffen voldoende zorgvuldig gehandeld zal dienen te worden, ook in dit soort gevallen, waarin de wet het opleggen van boetes eenvoudig lijkt te maken. Indien bijvoorbeeld substantieel te weinig onderzoek is verricht naar de relevante feiten en omstandigheden, zal een boetebesluit door de rechter moeten worden vernietigd. Er kunnen ernstige gebreken kleven aan de controle, aan de boeteoplegging zelf, of ook aan de procedure tot het nemen van de beslissing op bezwaar.

Omdat de wetgeving complex is worden ook wel gewoon slordige vergissingen gemaakt. In een uitspraak van de Raad van State van 16 juli 2008 werd een beroep zelfs op meerdere gronden gegrond verklaard. Er was niet aangetoond dat de appellant de Wav had overtreden, er was niet gemotiveerd waarom de boete aan de appellant was opgelegd en de wet bood niet de mogelijkheid om (rechts)personen anders dan individueel een boete op te leggen. Het is dus zeker niet zo dat er niets te doen is aan bestuurlijke boetes.

7.5 Verbouwen en het contact met de aannemer

In het algemeen zal de verbouwing worden uitgevoerd door een door u gekozen aannemer. Soms zal deze aannemer op zijn beurt ook weer een aantal andere aannemers inschakelen, zogenaamde onderaannemers.

Algemene voorwaarden
De overeenkomst die u met een (hoofd)aannemer sluit heet een aannemingsovereenkomst. Meestal zal een aannemer met een standaardovereenkomst werken waarop algemene voorwaarden van toepassing zijn.
De meest gebruikte algemene voorwaarden bij aannemingsovereenkomsten zijn de zogenaamde Uniforme Administratieve Voorwaarden voor de uitvoering van werken 1989 (UAV 1989). Voor de kleine verbouwingen gelden echter vaak de algemene voorwaarden voor aannemingen in het bouwbedrijf (AVA 1992).

Bestek
Bij de aannemingsovereenkomst hoort ook een zogenaamd bestek. Het bestek is een technische beschrijving van het werk (lees: de verbouwing). Ook wordt er in het bestek verwezen naar bouwtechnische tekeningen en de van toepassing zijnde algemene voorwaarden.

Overeenkomst zonder algemene voorwaarden
Hoewel de meeste aannemers dus werken met algemene voorwaarden, is het niet uitgesloten dat uw aannemer niet met algemene voorwaarden werkt. In dat geval zijn er in de wet ook een aantal zaken geregeld over uw verhouding met de aannemer.

Verplichtingen van de aannemer
Het spreekt voor zich dat uw aannemer op basis van de aannemingsovereenkomst en de algemene voorwaarden een aantal verplichtingen heeft. Zijn belangrijkste verplichting is uiteraard het uitvoeren van de verbouwing zoals u in de aannemingsovereenkomst bent overeengekomen. Maar daarnaast moet de aannemer er ook voor zorgen dat de verbouwing een regelmatige voortgang heeft. Als de verbouwing naar uw mening te veel vertraagt, kunt u de aannemer een schriftelijke aanmaning sturen om de uitvoering te versnellen. Blijft de aannemer na de aanmaning nog steeds te traag werken, dan kunt u de aannemer in gebreke stellen. Dit houdt in dat u de aannemer er schriftelijk op wijst dat hij tekortschiet in zijn verplichtingen. U moet de aannemer dan alsnog een redelijke termijn geven om zijn verplichtingen na te komen. Als de aannemer dan nog steeds tekort blijft schieten, is hij in verzuim. Dit is een juridische term waardoor de aannemer schadeplichtig geworden is.
Zo mag u in die situatie de verbouwing door een ander laten uitvoeren en de schade verhalen op de tekortschietende aannemer. Ook mag u uw betalingen aan de aannemer opschorten en kunt u eventuele onderaannemers en leveranciers rechtstreeks betalen.
Als u twijfelt of het werk ontoelaatbaar is vertraagd, kunt u het beste juridisch advies inwinnen bij een bouwrechtadvocaat.
Naast de hierboven genoemde punten zijn er nog meer zaken die uw aandacht vragen. Graag zetten wij deze op een rijtje voor u.
- aanneemsom
- omschrijving van het werk
- omschrijving van tekeningen, rapporten, bestekken
- aanvullingen met toevoeging van datum en vervaardiger van tekening
- acceptatie van meer- en minderwerk
- levertijd
- boetebeding
- termijnbetalingen
- bankgarantie
- andere garanties dan de wettelijke
- afstandsverklaring
- werkbare dagen
- inflatiecorrectie
- arbitrage

7.6. Verbouwen en websites raadplegen
Hieronder treft u een overzicht aan van websites met voornamelijk overheidsinformatie.
http://www.vreemdelingenarbeid.nl/faq.html
http://overheidsloket.overheid.nl/index.php?p=product&product_id=1000077
http://overheidsloket.overheid.nl/index.php?p=product&product_id=12269
http://www.consuwijzer.nl/Voorbeeldbrieven
http://www.arbo-advies.nl/handhaving.htm#3.2.1
http://www.kroon-partners.nl/Teksten/boetes_tekst.html
www.wetten,nl
www.rechtspraak.nl
www.minvrom.nl
www.judex.nl/rechtsgebied/bouwen_wonen
www.omgevingsloket.nl
www.omgevingsvergunning.vrom.nl

7.7 Handige tips voor verbouwen
• Wijzig niet. Bedenk voor je een verbouwing uitbesteedt goed wat je wilt. Als je tijdens een verbouwing wijzigingen bedenkt zal dat relatief veel geld kosten. Vooral als een aannemer echt zaken moet afbreken die hij al heeft gemaakt. Maar ook door het feit dat hij al voor je bezig is geeft hem een goede onderhandelingspositie. Vraag dus eerst meerdere offertes aan.

• Zoek goed uit welke subsidiemogelijkheden er zijn.

• Neem de tijd om meerdere offertes aan te vragen en leg alles van te voren goed vast.

• Is hergebruik van onderdelen van de woning een optie?

• Regel het zelf. Hierdoor kan je veel geld besparen doordat de verbouwingskosten dalen.

• Verdiep je in de verbouwing en in de producten. Hierdoor kan je makkelijker meepraten.

• Koop zelf materialen in via Internet.

• Let op aanbiedingen van producten.

8 Afwerking

Tips bij de verdere afwerking van uw woning
• Gebruik spaarlampen en hou hier rekening mee bij de aankoop van de armaturen. Koop toestellen met een A-label. U vindt de meest energiezuinige apparaten steeds terug via www.energielabel.nl

• Probeer de levensduur van de goederen te verlengen en herbruik materialen: hiervoor kunt u terecht in kringwinkels. Op deze manier voorkomen we dat de producten te vroeg in de afvalfase terechtkomen.

• Kies voor uw interieurstoffen bij voorkeur producten uit biologisch katoen of bio-linnen.

9 Financieel
Heeft u voor de verbouwing een verbouwdepot geopend, dat kunt u het geld dat daar in zit, gebruiken voor het betalen van facturen van aannemers en leveranciers maar ook voor het gebruik van materialen voor de afwerking van de verbouwing.

Hoe gebruikt u het verbouwdepot?
De facturen (nota’s) die u krijgt van de aannemer of leverancier mag u gewoon opsturen naar de geldverstrekker. De bedragen worden dan rechtstreeks uit het depot betaald aan de aannemer of leverancier. Als u zelf gaat klussen of spullen voor de afwerking bij de bouwmarkt gaat halen, dan moet u de rekeningen daarvan eerst zelf betalen. Maar via een declaratieformulier kunt u het geld weer terugkrijgen. De geldverstrekker stort het dan rechtstreeks terug op uw eigen rekening.

Contact met geldverstrekker
Omdat geldverstrekkers verschillende regels hanteren voor wat wel en niet gedeclareerd mag worden, adviseren wij u om eerst contact met hen op te nemen of het declaratieformulier goed te bekijken, voordat u daadwerkelijk iets declareert.

Geld over
Wanneer er na de maximale looptijd nog geld in het verbouwdepot zit, dan is het in veel gevallen mogelijk door het aantonen van de waarde met een nieuwe waardebepaling het restant uitgekeerd te krijgen. De geldverstrekker kan er ook voor kiezen om het restant te verrekenen met de hypotheek. De hypotheeksom wordt dan lager. Het geld is dan alleen niet meer beschikbaar.

Geld tekort
Als er aan het einde van de looptijd geld tekort is, moet u terug naar de geldverstrekker of hypotheekadviseur om het hele traject weer opnieuw te beginnen. Wanneer u een hogere inschrijving heeft, hoeft u in ieder geval niet meer terug naar de notaris.

10 Stukadoors
Het is niet eenvoudig om een stukadoor te vinden. Laat staan offertes te ontvangen. Bij wie moet ik zijn? Is het stukadoorsbedrijf vakkundig genoeg? U ziet door de bomen het bos niet meer. www.Stukadoorsbosch.nl biedt u de mogelijkheid om kosteloos offertes aan te vragen bij stukadoors uit uw omgeving. Tevens verstrekken wij via dit portaal informatie en interessante weetjes over het vak van de stukadoor. Laat u informeren en maak vrijblijvend gebruik van een legendarische service bij Stukadoorsbosch.
Want onze gespecialiseerde medewerkers staan borg voor
een foutloze, snelle afwerking.

Stukadoorsbedrijven steken veel energie in het maken van offertes. Over het algemeen wordt dit ook kosteloos verstrekt. Indien u een stukadoor vrijblijvend uitnodigt voor het opstellen van een offerte, is het verstandig om 2 of 3 stukadoors met elkaar te vergelijken. Wij adviseren u om een transparante en open begroting aan te vragen, hierdoor gaat vergelijken eenvoudiger. Dus niet alleen op basis van prijs, maar ook op basis van werkzaamheden en leveringsvoorwaarden. Tevens adviseren wij, indien u niet in zee gaat met een aanbieding, om dit schriftelijk danwel telefonisch aan het stukadoorsbedrijf te melden. Dit is wel zo beleefd, aangezien een stukadoor hier veel tijd aan heeft besteed.
Om een strakke afwerklaag aan te brengen op muren en/of plafonds, dien je echt het stukadoors-vak te beheersen. Een stukadoor beheerst alle mogelijke afwerktechnieken, waardoor ook een stuk sneller kan worden gewerkt. Buiten het beheersen van stuc-technieken, heeft een stukadoor ook speciaal gereedschap nodig. Voorbeelden van soorten gereedschap zijn onder andere vloerplakspaan, rubber schuurbord, stukadoorstroffel, paleerijzer, houten spaan, raapspaan, spackmes, rei, gips en spuitmachines. U ziet dat dit uiteenlopende hulpmiddelen zijn, waarbij vakkennis echt van belang is. Laat u niet verrassen en kies voor een echte stukadoor.

Normering voor stukadoorswerk
Hoe wordt de kwaliteit van stukadoorswerk beoordeeld? Daar zijn in Nederland normen voor die door het Bedrijfsschap Afbouw zijn vastgesteld.

BA-richtlijn 1.1:
Gipsgebonden plafondstucwerk op stijve pleisterdraagconstructies, bestaande uit houten of metalen regelwerk met stucplaten
Richtlijn voor het monteren van regelwerk en het aanbrengen van stucplaten voor verlaagde plafonds, en het afwerken ervan

BA-richtlijn 1.8:
Richtlijn voor het stukadoren van veestallen en dierendagverblijven met cementgebonden raap- en afwerklagen
Deze richtlijn geeft aan hoe schade aan stukadoorswerk in veestallen en dierendagverblijven kan worden voorkomen.

Oppervlaktebeoordelingscriteria stukadoorswerk binnen
Tabellenkaart met de beoordelingscriteria voor de vlakheid van met stukadoorswerk afgewerkte inpandige wanden. Versie 2010

Oppervlaktebeoordelingscriteria stukadoorswerk buiten
Tabellenkaart met de beoordelingscriteria voor de vlakheid van met stukadoorswerk afgewerkte buitenwanden.

Technish Informatieblad Verwerkingsadvies voor het schilderklaar opleveren van stukadoorswerk en gipskartonplaten
De Technisch Informatieblad geeft informatie over de testmethoden voor de beoordeling van schilderklaar opgeleverde ondergronden en tips voor de technische uitvoering van de ondergronden.

Tips
Wanneer je een verlaagd plafond plant bij welfsels, kan het bij de plaatsing van de welfsels interessant zijn om tussen de verschillende elementen houten latjes te plaatsen. Op die manier moet je niet in de welfsels boren.

11 Pleisterwerken en Afwerken
Pas als de wanden en plafonds afgewerkt zijn, kan je echt spreken van een thuis in plaats van een bouwwerf. Het pleisterwerk vormt de basis voor die afwerking en dat is allesbehalve een eenvoudige klus.
Controleer bij een renovatieproject altijd of het pleisterwerk nog in goede conditie verkeert. Als blijkt dat de kwaliteit van het pleisterwerk niet in orde is, zal je het moeten verwijderen om daarna een nieuwe afwerkingslaag aan te brengen. Dit kan je doen met hamer en beitel en vergt een zware inspanning.
Nat of droog
Voor de nieuwe afwerkingslaag heb je de keuze tussen nat pleisterwerk of een droge afwerking met gipskartonplaten. Een voordeel van deze laatste methode is dat er nauwelijks water aan te pas komt en je dus geen rekening moet houden met (lange) droogtijden zoals bij nat pleisterwerk. Je kan de wanden met andere woorden onmiddellijk afwerken.
Nog een voordeel is dat het aanbrengen van gipskartonplaten een karwei is dat je (met eventueel wat hulp) vlot zelf kan doen. Hierdoor kan je uiteraard flink wat geld besparen. Wel opgelet: als je zelf nat pleisterwerk kunt aanbrengen, ben je hiermee nog goedkoper af. Maar denk eraan: een mooi glad afgewerkte pleisterwand vergt vakkennis. Bovendien kan je het werk niet zo gauw onderbreken omdat je het aangemaakte pleister in één keer moet verwerken. Voor ‘zelfbouwers’ die ’s avonds na het werk nog even willen werken aan hun woning, is dit dus geen interessante optie.
Normen voor het pleisterwerk
BA-richtlijn 1.2:
Verwerkingsrichtlijn voor het aanbrengen van een gipsgebonden pleistersysteem op kalkzandsteen lijmblokken en kalkzandsteen lijmelementen
Deze richtlijn geeft aan hoe een gipsgebonden pleisterlaag met een goede en blijvende hechting op een ondergrond van kalkzandsteen lijmblokken of lijmelementen moet worden aangebracht

BA-richtlijn 1.5:
Verwerkingsrichtlijn voor het toepassen van een gekleurd kunstharsgebonden pleistersysteem binnen (sier- en/of spuitpleister)
Deze richtlijn geeft aan hoe bij een gekleurde sier- of spuitpleisterlaag een goede, blijvende hechting en een egale droging wordt bereikt.

12 schilderen
De afwerking en het schilderwerk van een woning zijn vaak de finishing touch die de sfeer en uitstraling bepalen. De keuze en de kwaliteit van de materialen maar ook de wijze waarop het werk wordt uitgevoerd, bepalen in hoge mate of een verbouwing geslaagd is. De constructieve delen verdwijnen achter behang of een mooi glanzende laag verf en komen hiermee ineens tot leven.

Synthetische verf en oplosmiddelen in de klassieke verven zijn erg belastend voor de gezondheid. Watergedragen verf is dan ook beter dan solventgedragen verf. Ook waterverdunbare verf is milieubelastend. Natuurverf bestaat voor het overgrote deel uit plantaardige of minerale grondstoffen. Deze bestanddelen breken in de afvalfase goed af. Natuurverf kunt u gebruiken voor muren, plafonds en aanverwanten.

Duurzame tip: Spoel rollen, emmers en kwasten met synthetische verven niet onder de kraan uit: bestanddelen zullen vroeg of laat in zee uitkomen. Zet de materialen in een potje met water en laat het verfwater verdampen.

Bescherming
Behang, verf en latex zijn niet alleen decoratief maar beschermen alle onderdelen van uw woning zowel binnen als buiten tegen weersinvloeden en geven vocht en zonlicht minder kans de kostbare onderdelen van uw woning aan te tasten.

Weersinvloeden
De meest voorkomende problemen van een woning hebben op één of andere manier te maken met weersinvloeden. Deze problemen kunnen vaak opgelost worden door het plaatsen van zonweringen tot het aanbrengen van isolerende beglazing, het gebruik van speciale kitapplicaties en het aanbrengen van ventilatieroosters. Voor elk vraagstuk kunt u uw vakman raadplegen.

Normering schilderwerk
BA-richtlijn 1.4:
Verwerkingsrichtlijn voor het behang- en schilderklaar maken met een pasteus kunstharsgebonden pleistersysteem
Deze richtlijn geeft aan hoe een blijvende hechting van een pasteus kunstharsgebonden pleistersysteem wordt gerealiseerd.

13 VLOEREN
Indien vloerverwarming wordt gebruikt deze de eerste zes-acht weken niet aanzetten na de verbouwing
Zorg ervoor dat de grond schoon, vlak en droog is. Zet over de hele lengte van de vloer houten balkjes vast. De balkjes mogen niet meer dan 30 cm uit elkaar liggen (afhankelijk van afwerking).

Snijd het isolatiemateriaal in delen die iets (1 cm) breder zijn dan de ruimte tussen de vloerbalkjes en klem de isolatie ertussen.

Voor de afwerking zijn OSB-platen heel geschikt. Ze vormen een duurzame onderlaag voor bijvoorbeeld laminaat of parket. Als de zolder niet of nauwelijks wordt gebruikt, is het ook een optie het isolatiemateriaal los op de vloer te leggen – dus zonder verdere afwerking.

In oude huizen komt het vaak voor dat tegelvloeren rechtstreeks op zavel of zand liggen. Dan is het redelijk eenvoudig om de oude vloer uit te breken met een koevoet of drilboor. Ligt de oude vloer op een dekvloer, dan hoef je deze niet noodzakelijk op te breken. Als je de nieuwe vloer op de bestaande vloer wil leggen, hou dan rekening met de deuren. Je kan het hoogteverschil wel enigszins opvangen door onderaan een stuk van de deuren te laten afzagen of frezen. De beste vloer bestaat niet. Kies een vloer in functie van je persoonlijke prioriteiten, je smaak en het beschikbare budget. Hou bij je keuze voornamelijk rekening met de duurzaamheid, onderhoudsvriendelijkheid, slijtvastheid en het comfort van de vloer.

14 Binnenschrijnwerk

Plafond
Voor de afwerking van een plafond zijn een handvol technieken beschikbaar. Welke methode het beste is voor je eigen bouwproject hangt af van de architecturale stijl van je woning, je eigen esthetische voorkeuren en uiteraard het voorziene budget. Handig bij renovatie zijn valse plafonds uit gipskartonplaten. Hieronder kan je elektriciteitskabels perfect wegwerken.

Trap
Wanneer je een nieuwe trap zal installeren, denk dan goed na over de plaatsing hiervan. Want de ruimte die ontstaat onder een trap hoeft geen verloren ruimte te zijn. Het kan een handige plaats zijn voor een kleine berging, een vestiaire, … Afhankelijk van het type trap dat je plaatst, beschik je over meer of minder ruimte. Een goed gepositioneerde trap kan zelfs een meerwaarde voor je interieur betekenen. Als de bestaande trap nog in goede staat is, kan een likje verf of een goede schuurbeurt al volstaan om de trap een nieuwe uitstraling te geven. Dit is natuurlijk ook goedkoper dan een nieuwe trap.

Binnendeuren
Binnendeuren hebben een belangrijke invloed op de sfeer in een kamer. Zijn de bestaande binnendeuren nog goed, dan kan je behouden en eventueel wat opfrissen met een laagje verf of andere klinken en sloten.
Wanneer een wand slechts tijdelijk is of wanneer de draagvloer niet berekend is op hoge gewichten, kan een scheidingswand ook in een lichtere structuur worden opgetrokken. Een verlaagd plafond kan soelaas bieden om een hoge ruimte te verkleinen of om een aftands plafond te verbergen.
- Draagstructuur
- Afwerkingsmaterialen

Tips
Wanneer je een verlaagd plafond plant bij welfsels, kan het bij de plaatsing van de welfsels interessant zijn om tussen de verschillende elementen houten latjes te plaatsen. Op die manier moet je niet in de welfsels boren.

15 Voorbeelden van klachtenbrieven
Herstel of vervanging van ondeugdelijk product

Van

[Afzender]
[Naam]
[Adres]
[Postcode en woonplaats]
[E-mail]

[Woonplaats, datum]

Aan
[Naam]
[Adres]
[Postcode en plaats]

Betreft: Herstel of vervanging van ondeugdelijk product

Geachte heer/mevrouw,

Op [datum aankoop] kocht ik bij u een [product]. Het betreft een [merknaam en type].

Het [product] functioneert niet zoals ik mag verwachten en vertoont de volgende gebreken: [opsomming gebreken].

Het [product] moet alle eigenschappen bezitten die nodig zijn voor normaal gebruik. Dit is nu niet het geval. Ik ben van mening dat deze problemen niet hadden mogen ontstaan, gelet op de ouderdom en de aanschafprijs van het [product].

Helaas is dit wel het geval en ik verzoek u vriendelijk de defecte onderdelen te repareren of te vervangen.

Ik verzoek u vriendelijk binnen twee weken schriftelijk te reageren op mijn brief.

Met vriendelijke groet,

[Uw naam en handtekening]

Voorbeelden van klachtenbrieven
Betaling onder protest

Afzender

[Naam]
[Adres]
[Postcode en woonplaats]
[E-mail]

Aan
[Naam]
[Adres]
[Postcode en plaats]

[Woonplaats, datum]

Betreft: Betaling onder protest

Geachte heer/mevrouw,

Op [datum] ontving ik van uw bedrijf een rekening. Ik ben het niet eens met deze rekening/de hoogte van deze rekening. U dreigt met invorderingsmaatregelen/weigert het product terug te geven/weigert de klus af te maken. [kies een mogelijkheid of vul zelf aan]

Hierdoor plaatst u mij in een onmogelijke situatie. Ik voel mij dan ook gedwongen om de rekening onder protest te betalen.

Het feit dat ik de rekening betaal, betekent echter niet dat ik het eens ben met de rekening/met de hoogte van de rekening. De reden dat ik het niet eens ben met deze rekening/met de hoogte van deze rekening is, omdat [kies een mogelijkheid of vul zelf aan]

• Ik heb met uw bedrijf geen overeenkomst gesloten
• Ik heb met u een andere prijsafspraak gemaakt, namelijk ...
• Ik vind dat u de reparatie/klus/opdracht niet goed heeft uitgevoerd
• Ik vind dat u de reparatie/klus/opdracht niet volgens opdracht heeft uitgevoerd

Ik verzoek u daarom ook om het betaalde bedrag/één deel van het betaalde bedrag [kies een mogelijkheid of vul zelf aan] ter waarde van EUR ... aan mij terug te betalen. U kunt het bedrag storten op rekeningnummer [schrijf hier uw rekeningnummer] ten name van [schrijf hier uw naam].

Ik verzoek u om een reactie binnen twee weken na datum van deze brief.

[Als de ondernemer/verkoper is aangesloten bij een brancheorganisatie, dan kunt u het volgende erbij vermelden] Mocht ik binnen deze twee weken geen antwoord van u krijgen, dan leg ik deze klacht voor aan De Geschillencommissie.

Met vriendelijke groet,

[Uw naam en handtekening]

Voorbeelden van klachtenbrieven
Herstel of vervanging van ondeugdelijk product binnen de garantieperiode

Afzender

[Naam]
[Adres]
[Postcode en woonplaats]
[E-mail]

Aan
[Naam]
[Adres]
[Postcode en plaats]

[Woonplaats, datum]

Betreft: Herstel of vervanging van ondeugdelijk product binnen de garantieperiode

Geachte heer/mevrouw,

Op [datum aankoop] kocht ik bij u een [product]. Het betreft een [merknaam en type].

U verleende garantie op de aankoop. Het [product] heeft niet de eigenschappen die nodig zijn voor normaal gebruik omdat [opsomming klachten]. Ik verzoek u vriendelijk de genoemde gebreken te herstellen, of het [product] te vervangen. Gezien de verleende garantie ga ik ervan uit dat er geen kosten zijn verbonden aan herstel of vervanging.

Als u van mening bent dat mijn klachten onterecht zijn, wijs ik u op de omgekeerde bewijslast die de verleende garantie met zich mee brengt.

Ik verzoek u vriendelijk binnen twee weken schriftelijk te reageren op mijn brief.

Met vriendelijke groet,

[Uw naam en handtekening]

Voorbeelden van klachtenbrieven
Ontbinding koop vanwege onmogelijkheid tot herstel/vervanging van het product

Afzender

[Naam]
[Adres]
[Postcode en woonplaats]
[E-mail]

Aan
[Naam]
[Adres]
[Postcode en plaats]

[Woonplaats, datum]

Betreft: Ontbinding koop vanwege onmogelijkheid tot herstel/vervanging van het product

Geachte heer/mevrouw,

Op [datum aankoop] kocht ik bij u een [product]. Het betreft een [merknaam en type].

Het [product] heeft niet de eigenschappen die nodig zijn voor normaal gebruik omdat [opsomming klachten]. Omdat herstel van de klachten of vervanging van het niet mogelijk bleek te zijn, heb ik het recht de koopovereenkomst te ontbinden. Hierbij ontbind ik dan ook de koopovereenkomst met betrekking tot [product].

Op korte termijn zal ik het product retourneren. Ik verwacht mijn aankoopbedrag dan terstond terug te ontvangen.

Ik verzoek u vriendelijk een en ander binnen twee weken schriftelijk aan mij te bevestigen.

Met vriendelijke groet,

[Uw naam en handtekening]

Voorbeelden van klachtenbrieven
Niet akkoord bijbetalen bij reparatie ondeugdelijk product

Afzender
[Naam]
[Adres]
[Postcode en woonplaats]
[E-mail]

Aan
[Naam]
[Adres]
[Postcode en woonplaats]

[Woonplaats, datum]

Betreft: niet akkoord bijbetalen bij reparatie ondeugdelijk product

Geachte heer/mevrouw,

Op [datum aankoop] kocht ik bij u een [product]. Het betreft een [merknaam en type].

Het [product] functioneert niet zoals ik mag verwachten en vertoont de volgende gebreken:
[opsomming gebreken]

U heeft aangegeven het [product] te willen reparen. Hiervoor moet ik EUR ... bijbetalen. Ik ben het hier niet mee eens. Het [product] moet alle eigenschappen bezitten die nodig zijn voor normaal gebruik. Dit is nu niet het geval. Ik ben van mening dat deze problemen niet hadden mogen ontstaan, gelet op de ouderdom en de aanschafprijs van het [product]. Ik vind dan ook dat u het gebrek/de gebreken kosteloos dient te repareren of mij een andere [product] aan te bieden.

Ik verzoek u vriendelijk binnen twee weken schriftelijk te reageren op mijn brief.

Met vriendelijke groet,

[Uw naam en handtekening]

Voorbeelden van klachtenbrieven
Overschrijding van de levertijd
Afzender
[Naam]
[Adres]
[Postcode en woonplaats]
[E-mail]

Aan
[Naam]
[Adres]
[Postcode en plaats]

[Woonplaats, datum]

Betreft: Overschrijding van de levertijd

Geachte heer/mevrouw,

Ik heb op [datum aankoop] een [product] bij u gekocht. Wij hebben daarbij het volgende afgesproken over de levertijd: [afspraken levertijd noemen].

[N.B. U moet kiezen uit de volgende drie opties afhankelijk van uw probleem:]

1 - U hebt de exacte leverdatum overschreden en bent daardoor in verzuim. Ik stel geen prijs meer op het [product] en wil de overeenkomst ontbinden. Graag ontvang ik binnen twee weken mijn aanbetaling van [bedrag] retour. U kunt het bedrag storten op [bank/gironummer] ten name van [uw naam] te [woonplaats].

2 - U bent binnen de afgesproken levertermijn in gebreke gebleven met levering. Ik verwacht het [product] binnen [nieuwe leveringsperiode]. Mocht u binnen deze termijn wederom niet geleverd hebben dan ontbind ik de overeenkomst en stel ik u bij deze aansprakelijk voor de hieruit voortvloeiende schade.

3 - U hebt binnen de afgesproken levertermijn niet geleverd en u bent hierdoor in gebreke gebleven. Ik heb u per brief d.d. [datum] een nadere levertermijn voorgesteld. Ook binnen deze levertermijn heb ik niets van u ontvangen. Inmiddels stel ik geen prijs meer op het [product] en ontbind ik de koopovereenkomst. Graag ontvang ik binnen twee weken mijn aanbetaling van [bedrag] retour. Ik verwacht daarbij opgeteld de wettelijke rente vanaf het overschrijden van de levertijd. U kunt het bedrag storten op [bank/gironummer] ten name van [uw naam] te [woonplaats].

[Eventueel toevoegen]

Voorts stel ik u bij deze aansprakelijk voor de hieruit voortvloeiende schade. Deze bedraagt [bedrag].
Ik verzoek u vriendelijk binnen twee weken schriftelijk te reageren op mijn brief.

Met vriendelijke groet,

[Uw naam en handtekening]

BIJLAGEN:

Tekst: Illegale arbeid

Voorkom hoge boetes bij illegale arbeid!
18-06-2009 - Een bedrijf dat werk uitbesteedt, kan er niet verantwoordelijk voor worden gehouden dat bij het ingehuurde bedrijf illegalen werken, bepaalde de rechter onlangs. De uitspraak lijkt zo logisch. Maar de Arbeidsinspectie laat het er niet bij zitten. Hoe ver moet de controlezucht gaan?

Stel, je geeft na je vakantie het geheugenkaartje van je camera af bij de fotograaf met het verzoek om van de daarop opgeslagen bestanden mooie kleurenafdrukjes te maken. Als je terugkomt om je foto's op te halen, word je in de boeien geslagen. De reden? Het bedrijf dat je geheugenkaartje heeft uitgelezen en er die mooie afdrukjes van heeft gemaakt, blijkt ten tijde van die klus een of meer illegalen in dienst te hebben gehad. En jij hebt verzuimd dat te controleren. Absurd, toch? Zo klinkt het wel, maar in ondernemersland is iets soortgelijks dagelijkse praktijk.

De pisang
De dagbladuitgevers kunnen er over meepraten. Zij maken al jaren gebruik van lokale distributiebedrijfjes voor het verspreiden van de kranten. En die huren op hun beurt weer mensen - scholieren en dergelijke - in om het laatste nieuws bij de abonnees in de bus te deponeren. Jaren ging dat goed. Tótdat de Arbeidsinspectie constateerde dat zich onder de tienduizenden krantenbezorgers enkele vreemdelingen bevonden voor wie geen werkvergunning was afgegeven. Leiden in last.

Niet de distributeurs, die de illegalen in dienst hadden, maar de dagbladuitgevers kregen van de Arbeidsinspectie een boete van acht mille opgelegd. De dienst motiveerde de opmerkelijke stap met de mededeling dat je als bedrijf aansprakelijk bent voor illegalen ingezet door bedrijven waaraan je werk uitbesteedt. Immers, zo redeneerde de overheidsdienst: de werkzaamheden worden uiteindelijk voor jou verricht en dat maakt jou beboetbaar voor deze illegalen.

Even zag het er naar uit dat de Arbeidsinspectie pas op de plaats zou maken. In een zaak aangespannen door de dagbladuitgevers oordeelde de rechter overduidelijk: de dienst was veel te ver gegaan met zijn interpretatie van de Wet Arbeid Vreemdelingen (Wav). De rechter ging niet mee met de stelling van de Arbeidsinspectie dat de werknemers van een bedrijf waarvan je diensten of producten afneemt die niet tot jouw eigen kernactiviteiten behoren, in feite ook voor jou werkzaam zouden zijn.

Als je zou moeten controleren of het bedrijf waaraan je bijvoorbeeld het onderhoud van je wagenpark hebt uitbesteed geen illegaal in dienst heeft, en je dus altijd het risico kunt lopen dat dit wél het geval is, zou volgens de rechter "geen normaal economisch verkeer meer mogelijk zijn." De rechter vond bovendien dat de wettekst en de informatie in folders en op de website van de Arbeidsinspectie onvoldoende houvast boden voor de uitleg die de dienst in dit geval aan de wetsbepalingen gaf.

Pech voor de dagbladuitgevers. De Arbeidsinspectie tekende direct beroep aan tegen het vonnis van de rechter. "Onbegrijpelijk", zegt de directeur van het betreffende distributiebedrijven.

Prikkeldraad
Het verhaal van de dagbladuitgevers markeert een nieuwe episode in de toch al moeizame verhoudingen tussen Arbeidsinspectie en bedrijfsleven. De bouw Рeen sector waar traditioneel veel deelwerk wordt uitbesteed aan onderaannemers Рis een van de (andere) sectoren die al langer aanhikt tegen de zienswijze van de dienst. Een dienst waarvoor elke individuele illegale werknemer er Рterecht - ̩̩n te veel is.

Maar kun je het onheil wel voorblijven? Als je de verhalen van de betrokkenen hoort, is maar één conclusie mogelijk: nauwelijks. Want hoe controleer je de keten?

In de redenatie van de Arbeidsinspectie ligt de verantwoordelijkheid voor de controle van de veertigduizend bezorgers bij de dagbladuitgevers. "Zoiets is natuurlijk onuitvoerbaar", zegt de woordvoerder van een distributiebedrijf.

De concentratie van het werk op één locatie maakt het in de bouw net iets gemakkelijker om te voldoen aan de wensen van de Arbeidsinspectie, zegt een, medewerker van het overkoepelend orgaan van het bouwwezen. Zij adviseert aannemers bij bouwprojecten controles aan de poort te houden om te beoordelen of de papieren van medewerkers van onderaannemers in orde zijn. Maar honderd procent waterdicht is deze soort controles natuurlijk nooit te krijgen.

Want hoe streng kan de beveiliging van een werkplek zijn? Onwillekeurig dringt zich de vergelijking op met een strafkamp, voorzien van onneembare prikkeldraadversperringen en omgeven door wachttorens met strenge kampbewaarders.

"De praktijk is soms weerbarstig", erkent de controller bij een middelgroot bouwbedrijf met hoofdvestiging in Enschede. "Natuurlijk, de uitvoerder is verantwoordelijk voor de controle. Maar je weet hoe dat gaat. Het vergt veel tijd, met als resultaat dat er wel eens iets misgaat. En als de Arbeidsinspectie uitgerekend op zo'n moment langskomt is het kassa…"

Wat rest de vermeende schuldigen? De oplossing klinkt simpel: proberen de schade te verhalen op degenen die écht de fout zijn ingegaan. Maar in het geval van de dagbladuitgevers - met een groot aantal lokale distributeurs en veertigduizend bezorgers die allemaal maar een paar uurtjes per dag maken - wordt dat een lastige, zo niet onmogelijke klus.

In de bouw, met een veel bescheidener groep potentiële boosdoeners, lijkt het iets eenvoudiger. "Wij proberen de boete te verhalen op de verantwoordelijke onderaannemer. Als we geluk hebben kunnen we de boete verrekenen met openstaande facturen. Maar ideaal is het allemaal niet."

Bij het overkoepelend orgaan zoeken ze een deel van de oplossing in een stroomlijning van de papierwinkel. "We werken aan een aanpassing van de standaardcontracten voor aannemers, die het verhalen van boetes op hun onderaannemers gemakkelijker moet maken. Het is de bedoeling dat in die contracten een clausule komt die aannemers vrijwaart van de gevolgen van misstappen van hun onderaannemers. In afwachting van de komst van de gewijzigde standaardcontracten adviseren we aannemers zelf een clausule op te nemen in de contracten met hun onderaannemers."

Gevaarlijk
Het zou de Arbeidsinspectie sieren als zij een redelijker houding zou aannemen, daarover zijn alle betrokkenen het eens. Natuurlijk mag van een bedrijf verwacht worden dat het in geval van uitbesteding van werk controleert of het te maken hebt met een ordentelijk werkend bedrijf. Maar als het spel werkelijk zo hard wordt gespeeld als nu lijkt, zou dat betekenen dat ondernemers zich wel twee keer moeten bedenken voordat zij derden inhuren.

"Doorredenerend in de lijn van de Arbeidsinspectie zou de verantwoordelijkheid voor de inzet van mensen zonder de juiste papieren eigenlijk bij de abonnees moeten liggen. Kan je het je voorstellen?" Aldus een medewerker van een distributiebedrijf.

Als de redenering van de Arbeidsinspectie stand houdt, is dat potentieel gevaarlijk voor de hele Nederlandse economie. Er zijn veel meer sectoren waar hoofdzakelijk op freelance basis wordt gewerkt. Denk aan de schoonmaaksector. Die komen allemaal in de problemen."

Filosoferend over de gevolgen voor zijn eigen sector, schetst hij een waar doemscenario. "Als de huidige praktijk geen stand kan houden, betekent het dat we veertigduizend mensen een arbeidscontract moeten aanbieden voor kortdurende activiteiten. In dat geval krijg je te maken met allerlei vervelende neveneffecten. Neem zoiets als ziekteverzuim. Bezorgers zorgen nu zelf voor vervanging. Maar hoe regel je dat in de nieuwe situatie? En dan hebben we het nog niet over het kostenopdrijvend effect. Het zou voor ons de nekslag kunnen betekenen."

Hij hoopt dat het gezond verstand uiteindelijk zegeviert en dat ook de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State de dagbladuitgevers in het gelijk zal stellen. "Gebeurt dat niet, dan hebben de dagbladuitgevers, maar ook ondernemers in diverse andere branches, een groot probleem." Nog voor het einde van het jaar zal de zo vurig gewenste duidelijkheid er hopelijk zijn. Wordt vervolgd.

Tekst II

Wat is een Vereniging van Eigenaars?
“Een Vereniging van Eigenaars is een rechtspersoon die als taak heeft het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van het appartementengebouw alsmede het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eige- naars. Wettelijk is vastgesteld dat de eigenaars van appartementen binnen een gebouw een Vereniging van Eigenaars vormen. Iedere eigenaar wordt automatisch lid van de Vereniging van Eigenaars; dit lidmaatschap is niet opzegbaar, maar wordt beëindigd bij verkoop (na overdracht bij de notaris).”

Bij de koop van een appartement wordt juridisch het appartementsrecht gekocht. Dit appartementsrecht geeft de eigenaar het recht op het exclusieve gebruik van een privégedeelte. Daarnaast heeft de eigenaar het recht van gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten van het gehele gebouw. U bent dan ook mede-eigenaar van het gebouw, en daarmee voor uw aandeel verantwoordelijk. Tevens bent u verplicht via de voorschotbijdragen bij te dragen in de gemeenschappelijke kosten. Deze bijdragen zijn periodiek, vaak maandelijks, aan de Vereniging van Eigenaars verschuldigd. Zo kan de vereniging op haar beurt weer de rekeningen betalen, zoals de kosten voor de verzekeringen, het onderhoud, de reparaties en het beheer. Daarnaast moet een deel gereserveerd worden voor toekomstig (groot) onderhoud.

Structuur van een Vereniging van Eigenaars

Een VvE heeft verschillende organen zoals:

Vergadering van Eigenaars
Het belangrijkste orgaan binnen de Vereniging van Eigenaars is de Vergadering van Eigenaars (meestal Algemene Ledenvergadering, ALV genoemd). De ALV moet minimaal één keer per jaar gehouden worden. De ALV beslist over alle zaken die de vereniging aangaan, of het nu gaat om het vaststellen van de voorschotbijdragen, de onderhoudsplannen of over de kleurstelling van zonneschermen.
Indien de besluiten van de ALV rechtsgeldig zijn genomen, zijn deze voor alle eigenaren bindend. Het is dus aan te raden om de jaarlijkse ALV bij te wonen of om iemand te machtigen, als u zelf verhinderd bent. Zijn er te weinig eigenaars aanwezig op de ALV om een rechtsgeldig besluit te nemen, dan kan de ALV een 2de vergadering uitschrijven. Op de 2de vergadering kan dan in beginsel een minderheid een beslissing nemen die dwingend aan de meerderheid opgelegd kan worden. Indien overigens het model splitsingsreglement 2006 van toepassing is, dient u er op te letten, dat in dat geval een ALV in de meeste gevallen ook besluiten kan nemen, indien er minder dan de helft van het aantal eigenaars aanwezig is (zelfs als er maar een paar eigenaars aanwezig zijn). Uw aanwezigheid op de ALV is dus des te belangrijker geworden.

Het bestuur
De wet stelt het benoemen van één of meer bestuurders verplicht. Het bestuur is het uitvoerende orgaan van de VvE. Het bestuur voert de genomen besluiten van de ALV dus uit. Tevens is het bestuur verantwoordelijk voor het opstellen van de begroting, het beheren van de financiële stukken, het uitschrijven van vergaderingen en het afsluiten van verzekeringen. De ALV benoemt en ontslaat het bestuur.
Het bestuur of de bestuurstaken mag/mogen worden uitbesteed aan een professionele bestuurder en/of beheerder.

Commissies
De eventueel aan te stellen commissies –ter ondersteuning van het bestuur – worden door de ALV benoemd. De kascommissie controleert de administratie van de vereniging en brengt hierover verslag uit aan de ALV. De technische commissie krijgt van de ALV meestal uiteenlopende taken toebedeeld, zoals: lampen verwisselen, ontvangen van aannemers, voorstellen voor het bestuur voorbereiden, etc.

Splitsing in appartementsrechten

De verhoudingen, regels, rechten en plichten die van toepassing zijn op de leden van de VvE, zijn vastgelegd in de akte van splitsing. Dit document heeft u van uw notaris ontvangen bij de aankoop van uw appartement. Vaak is er ook sprake van een huishoudelijk reglement. Dit stuk krijgt u van de makelaar of de notaris, maar in ieder geval van de administratief beheerder en/of bestuurder.

Akte van splitsing
De akte van splitsing ofwel splitsingsakte is het juridische fundament en is door de notaris opgesteld bij de oprichting van de VvE. In de akte van splitsing staat omschreven wat gemeenschappelijke en wat privé-gedeelten zijn en welk aandeel uw appartementsrecht heeft in de VvE. In de meeste gevallen is dit aandeel gebaseerd op de grootte van het appartementsrecht. Hieraan gekoppeld zijn meestal de stemverhouding en het aandeel in de gemeenschappelijke kosten. Dus meestal geldt: hoe groter het appartement, hoe groter uw stem en uw aandeel in de kosten.

Het Splitsingsreglement
Elke ‘gewone’ vereniging behoort statuten te hebben. Dat geldt dus ook voor de VvE. De statuten zijn te vinden in het splitsingsreglement. Het splitsingsreglement is de grondwet van de VvE. Het moet worden gezien als een totaal aan spelregels voor het functioneren van een VvE.

Modelreglement
Om het opstellen van een splitsingsreglement te vergemakkelijken en te bewerkstelligen dat de minimale eisen hierin worden opgenomen, heeft de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie een modelreglement uitgegeven. Er zijn vier versies: februari 1973 (witte kaft), november 1983 (blauwe kaft), januari 1992 (gele kaft) en januari 2006 (blauw/groene kaft).

Huishoudelijk reglement
Naast de van kracht zijnde splitsingsakte en het splitsingsreglement, kan iedere VvE zelf een huishoudelijk reglement opstellen. In dit reglement worden zaken van ‘huishoudelijke’ aard geregeld. Hierbij valt bijvoorbeeld te denken aan het vastleggen van de kleurstelling van zonneschermen, regels over huisdieren, gebruik van de gemeenschappelijke ruimten en dergelijke. Deze regels mogen echter niet in strijd zijn met de wet, de splitsingsakte en het splitsingsreglement.

Het onderhoud van het appartementencomplex
Door middel van de periodieke voorschotbijdragen aan de VvE worden o.a. reparaties, schoonmaakwerkzaamheden, verzekeringen en liftonderhoud betaald.

Naast het dagelijkse onderhoud is het verplicht, dat een VvE anticipeert op toekomstig (groot) onderhoud. Op basis van een meerjarenonderhoudsplan kan inzichtelijk gemaakt worden wat de kosten in de toekomst zullen zijn. Aan de hand van dit plan dient een reservefonds te worden aangelegd, waaruit op termijn het (groot) onderhoud kan worden betaald.
Een goed onderhouden complex zorgt ervoor dat de waarde en de verkoopprijs van de appartementen zo gunstig mogelijk blijft. Natuurlijk is het ook prettiger wonen in een goed onderhouden appartementencomplex.

De financiën van een VvE
De bezittingen en schulden van een VvE staan vermeld op de balans. Het bestuur legt ieder jaar (tijdens de ALV) verantwoording af over de financiële positie van de VvE en stelt een begroting op voor het komende of lopende jaar. De begroting is de basis voor de vaststelling van de voorschotbijdragen. De bijdrage per eigenaar wordt bepaald op basis van het aandeel dat vastgelegd is in de akte van splitsing.

Verzekeringen
Eén van de eerste zaken die geregeld moet worden door een Vereniging van Eigenaars zijn de verzekeringen. Tot het moment van oplevering van het gebouw is de verkoper/projectontwikkelaar hier verantwoordelijk voor. Daarna dient de Vereniging van Eigenaars er zelf voor zorg te dragen dat het gebouw goed verzekerd is.

Verzekeringen die een VvE moet afsluiten:
• Opstalverzekering
• Aansprakelijkheidsverzekering

Verzekeringen die een VvE kan afsluiten:
• Glasverzekering
• Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering
• Rechtsbijstandverzekering

Verzekeringen die een individuele eigenaar moet afsluiten:
• Glasverzekering (indien niet geregeld door de VvE)
• Inboedelverzekering

Het beheer van een VvE
Het beheren van een VvE is een tijdrovend karwei en bovendien moet de beheerder van vele markten thuis zijn. Voor het beheer kan worden samengewerkt met een VvE-beheerder. Deze partij kan zowel de administratie als het technisch beheer verzorgen. Ook is het mogelijk om deeldiensten door een VvE-beheerder te laten verrichten, waardoor de kosten beperkt blijven.

Een uitstekende stukadoor in Rotterdam nodig?

Stukadoorsbosch & Onderhoud als stukadoor voor u in Rotterdam

U bent net klaar met een verbouwing en de wanden moeten worden afgemaakt. Of u moet spachtelputz en granol aanbrengen. Dan zet u het best een stukadoor voor uw werkzaamheden in Rotterdam in. Stukadoorsbosch & Onderhoud is deze stukadoor die voor u in Rotterdam aan de slag kan gaan.

Het afmaken van wanden na een verbouwing

Een stukadoor van Stukadoorsbosch & Onderhoud verzorgt alle relevante werkzaamheden die bij u in Rotterdam moeten gebeuren. Ook voor soortgelijk werk kunt u ons altijd inschakelen. Zo helpen wij u graag met schilder- en onderhoudswerk. De kwaliteit van ons werk is altijd optimaal.

Professionele vaklui

Bij Stukadoorsbosch & Onderhoud werken enkel professionals die hun jarenlange expertise graag voor u inzetten. Als stukadoor zetten zij zich altijd in om te zorgen dat het werk in Rotterdam naar volle tevredenheid wordt gedaan. Bovendien kunt u bij ons ook terecht voor hulp en advies.

Meteen beginnen

Aarzel niet. Bel naar 010 – 4222733 of stuur een mail naar info@stukadoorsbosch.nl voor meer informatie of een afspraak. Ook kunt u het formulier op de website gebruiken.

Een offerte aanvragen

Wat is een offerte?

Je wilt een onderdeel van je verbouwing van je huis uitbesteden aan een aannemer. Als je deze hebt gevonden zal hij, op basis van jouw wensen, een offerte uitbrengen. Hierin staan alle werkzaamheden (en eventuele materiaalkosten) die nodig zijn om je plannen te realiseren.

Meer informatie nodig over het aanvragen van offertes en de controle hiervan? Vul uw gegevens in en download onze gids met handige tips.

Download Gids/TIPS

Volgens Consumentenorganisaties behoren klachten tegen Stukadoors- & Onderhoudsbedrijven over restauraties van een woning tot een van de meest voorkomende klachten.

Klachten kunnen variëren van hoge druk verkoop tactieken, verwarring over de contractvoorwaarden, slechte of onvolledige vakmanschap, overlading van de hoeveelheid werkzaamheden of de kwaliteit van het geleverde werk.

Gelukkig kan veel van deze dingen voorkomen worden met wat onderzoek vooraf. Onprofessionele en beruchte Stukadoors- & Onderhoudsbedrijven zijn makkelijk te herkennen. Een voorwaarde hiervoor is dit advies in acht te nemen en u niet laat verleiden door lage prijzen die u weerhoudt van het zien van waarschuwingssignalen.

Uit een studie van ongeveer 1000 woningeigenaren, wat uitgevoerd is in 2007 door Gekwalificeerde vakman magazine, bleek dat 50% van hen de vakman niet weer zouden inhuren om werkzaamheden binnen hun woning te verrichten. 48% zei dat ze de opdrachtnemer niet zouden doorverwijzen naar vrienden.

Uit eigen ervaring weet ik dat de meeste mensen dezelfde basis vragen in het achterhoofd hebben wanneer zij een verbouwingsproject overwegen…

1. "Hoeveel gaat het kosten?"

2. "Hoe lang gaat het duren"?

3. "Wanneer kan het werk beginnen?"

Er zijn altijd een paar uitzonderingen, maar voor het grootste deel zijn dit de drie meest populaire vragen.

Het verbaasd me altijd dat er zo weinig vragen wordt gesteld over de opdrachtnemer, de processen die hij of zij gebruikt om het project te voltooien, vragen over de werknemers, onderopdrachtnemers, materialen gebruikt, passende omvang van de werkzaamheden, enz.

Ik denk dat de reden voor dit gebrek aan vragen, te wijten is aan een of meer van de volgende redenen:

1. Mensen weten niet wat ze moeten vragen.

2. Mensen weten niet hoe of zijn bang om het te vragen.

3.Mensen nemen te veel voor lief, zijn in de veronderstelling dat de meeste opdrachtnemers “standaard” zakelijke praktijken hebben wat niet veel varieert dat van een ander opdrachtnemer.

Het doel van deze handleiding is om u bewust te maken van de "ins en outs" van hoe de verbouwing business werkt

Niet zal je alleen precies weten welke vragen je dient te stellen, maar zal u meer op uw gemak voelen en minder bang zijn om vragen te stellen. U zult merken dat een goede opdrachtnemer uw vragen zal waarderen en waarschijnlijk geïnteresseerder zal zijn om met u samen te werken.

Bovendien, bij het blootstellen van alle ingrediënten om goed werk te leveren door een Stukadoors- & Onderhoudsbedrijf die u laat zien waar u op moet letten, zult u beter in uw schoenen staan om een goede beslissing te maken wanneer het erop aankomt om een vakman in te huren. Deze handleiding zal u voorzien van de nodige kennis en tools die u duidelijk zal laten zien wie de juiste opdrachtnemer is voor dat ene specifieke werk.

Dit is niet een “hoe te” begeleiden van een opdrachtnemer handleiding. Hoewel het moeilijk te geloven is, met alle verhalen die er zijn, zijn er opdrachtnemers die het als een van de vereiste stelt dat er weinig begeleiding van uw kant komt.

Vele boeken en tips die ik door de jaren heen heb gelezen lijken alleen gericht te zijn om u te helpen hoe u een opdrachtnemer moet aansturen. Dit zijn tips en adviezen die 20 of 30 jaar geleden nuttig waren, maar de tijden zijn veranderd. Een professionele opdrachtnemer, hoeft bij definitie, niet te worden aangestuurd.

Een professionele opdrachtnemer weet precies wat moet worden gedaan, wanneer en hoe het te doen en te beheren. Zij hebben de systemen en processen die ze opvolgen waarvan succes verzekerd. Een professionele opdrachtnemer wordt zelden aan herinnerd of verteld wat er gedaan moet worden.

Hoogste kwaliteitsnormen

Het personeel van Stukadoorsbosch zet zich altijd volledig in om te zorgen voor de beste kwaliteit. Of u ons aanneemt voor onderhoud, schilderen of stukadoren. U vindt onze kortingsbon op de website, die u meteen voor werk in Rotterdam kunt gebruiken.

Neem direct contact op

Wij helpen u graag dus aarzel niet om contact met ons op te nemen. Bel ons naar het nummer 010 422 2733 of Zie voor meer informatie onze service specificatie Het contactformulier op de website gebruiken is ook mogelijk.

Iedereen heeft waarschijnlijk een eigen definitie, maar iedereen zal waarschijnlijk hier een eigen definitie van hebben. Met het oog op deze handleiding is mijn definitie van een succesvol project als het ware wanneer:

1. AL uw verwachtingen zijn correct ingesteld, gehaald of overschreden.

2. U bent achtergebleven met een goed en een tevreden gevoel over de eindresultaten.

3. De kwaliteit van het werk is uitzonderlijk en blijvend.

4. U voelde zich comfortabel met de vakmannen die in uw huis aan het werk waren.

5. U en uw opdrachtnemer respecteren elkaar tijdens het werk en ook nadat de werkzaamheden voltooid zijn.

6. U voelt dat u een eerlijke prijs heeft betaald voor de werkzaamheden die verricht zijn.

7. Het project heeft toegevoegde waarde aan uw leven en huis.

Wanneer aan al deze voorwaarden voldaan is, dan bent u uiteraard volledig tevreden. Dit is niet alleen in uw belang, maar ook in het belang van de stukadoor. Hoe meer tevreden klanten de opdrachtnemer heeft, hoe groter de kans is dat de klant weer terug komt voor een nieuw project en ook andere mensen aanbevelen om naar diezelfde opdrachtnemer te stappen. Het doorverwijzen van klanten is wat slimme opdrachtnemers graag willen.

Alles zal vanaf dit punt worden omschreven in deze handleiding met deze definitie in het achterhoofd.

Maar, voordat we het slagen van uw project kunnen overwegen, zal ik proberen om de meest voorkomende misvattingen te verjagen die veel mensen hebben over een verbouwingsbedrijf.

Het volgende hoofdstuk beschrijft de meest voorkomende misvattingen waardoor de meeste mensen in de problemen raken. Laten we er een kijkje nemen.

Voor hulp en advies over stukadoorswerkzaamheden.

U bent bij ons aan het juiste adres als u experts zoekt die u kunnen helpen. Naast het uitvoeren van verschillende werkzaamheden, zoals het afmaken van wanden na een verbouwing, het verwijderen van radiatoren of schilderen en behangen geven wij u ook graag advies. Gebruik onze cadeaubon om ons gratis in Rotterdam en omgeving in te zetten.

Wij helpen u graag met stukadoorswerk.

Neem direct contact met ons op als u graag meer informatie wenst of een afspraak wilt maken. U kunt ons bereiken door middel van het formulier op de Contactpagina. Natuurlijk kunt u ook een mail sturen of zie onze service Specificatie of bellen met 010 422 2733.

Misvatting #1

"Je moet er voor zorgen dat je drie aanbiedingen heb.

Het is niet noodzakelijk. Deze tactiek is waarschijnlijk verantwoordelijk voor meer ontevredenheid binnen de verbouwingsbedrijf dan elk andere factor.

Waarom?

Als uw doel is om goede werkzaamheden te krijgen tegen een goede kwaliteit en een eerlijke prijs en u simpelweg alles met elkaar gaat lopen vergelijken dan is dit zeer misleidend. Er zijn geen ‘standaard’ prijzen of ‘standaard’ specificaties voor verbouwingsprojecten. Elke offerte is een schatting die u ontvangt van wat er opgenomen is op het moment zelf. Het is een weerspiegeling van de eigenlijke taak die de opdrachtnemer van plan is om te voltooien.

Gezien het feit, dat u iets koopt wat eigenlijk niet bestaat (in tegenstelling tot een auto, die je kunt testen door erin te rijden) is het onmogelijk om te vertellen hoe vergelijkbaar (of verre van) het ene project van de andere project is.

Zelfs als u denkt dat alles hetzelfde of “vergelijkbaar” is, dat is zelden zo en je zult het niet ontdekken totdat de werkzaamheden aan de gang is of volledig afgewerkt. Dit is nadat u al uw geld heeft geïnvesteerd. Hoogstwaarschijnlijk zal dit oplopen tot duizenden euro’s!

In het geval van het kopen van een auto en het vergelijken van de prijzen van de ene dealer en de andere dealer, heb je de mogelijkheid om beter te vergelijken van de EXACT dezelfde auto, gebouwd door de dezelfde fabrikant. Maar in dit geval, bent u niet bezig met aanschaffen van een auto. In feite, wat u aan het kopen bent is nog niet eens gebouwd en u kunt het niet eens uitproberen. U kunt het niet uittesten en u kunt het nog niet eens zien!

Dit geldt voor zowel eenvoudige en wat complexerende projecten. Zelfs een taak om een raam te vervangen of dakbedekking, kan een opdrachtnemer een andere methode hebben voor het vervangen en gebruik maken van ander (en nog andere) soort materiaal. Zelfs de bouwschriften beschermt u niet voldoende tegen deze verschillen.

Wanneer u prijzen aan het vergelijken bent in deze branche is het makkelijk om uzelf voor de gek te houden of te misleiden doordat u niet op de hoogte bent of begrijpt wat de opdrachtnemer van plan is met het project. De meeste opdrachtnemers zijn communicatief niet goed ingesteld en kunnen daardoor ook niet goed uitleggen wat zij van plan zijn. Daardoor kunnen zij vaak ook niet goed uitleggen in wat voor mate zij verschillen van andere opdrachtnemers.

Daarom, als u verschillende ‘prijzen’ krijgt, zonder veel te doen zoals ik al eerder in deze handleiding uitgelegd heb, dan gaat u er zelf in geloven dat de meeste opdrachtnemers veel van elkaar weg hebben. Dit kan u misleiden en u ervoor laten kiezen dat u de meeste goedkope opdrachtnemer inhuurt. In deze branche kan zo’n aanpak zeer gevaarlijk zijn en vaak zijn ze.. ERG DUUR!

Als u zich zorgen maakt over het krijgen van een “goede deal”, overweeg dan een beroep te doen op een opdrachtnemer die een goede reputatie heeft. Ik geloof dat het zeer zeldzaam is om een opdrachtnemer te vinden die een uitstekende reputatie heeft, goede kwaliteit en service levert en teveel in rekening brengt voor het werk dat ze leveren. In feite, als ze uitzonderlijk werk verrichtte, dan zouden ze geen goede reputatie hebben, noch een uitgebreide lijst van tevreden klanten. Zij kunnen een groot aantal mensen gewoonweg niet teleurstellen die in hun werk geloven.

Veel mensen overwegen de methode te gebruiken om meerdere offertes aan te vragen om vervolgens de prijzen te vergelijken. Na de prijsvergelijking kiezen ze meestal de gemiddelde prijs uit. Als u doorgaat met het lezen van deze gids zult u snel anders gaan denken.

In plaats dat u opdrachtnemers uitnodigt om te komen kijken naar de werkzaamheden, vraagt u eens eerst rond welke opdrachtnemer in uw omgeving een goede reputatie heeft voor het verrichten voor de werkzaamheden die veel op die van u lijkt. Dit kunt u doen door bij vrienden, familieleden of buren na te vragen of zij zo’n Stukadoors- & Onderhoudsbedrijf kennen.

Kijk nota bene rond in uw omgeving en neem een kijkje bij dat project. Praat met de eigenaren van de woning om te zien wat zij over de opdrachtnemer te zeggen hebben.

Indien u zeker bent van de kwaliteit, betrouwbaarheid en reputatie van de aanbevolen opdrachtnemer, overweegt u dan in ieder geval om het contact met andere opdrachtnemers te stoppen. Het kan in strijd zijn met de ‘conventionele wijsheid’, maar ik geloof eerder dat het u veel gelukkiger zal maken. Bovendien kan het contact hebben met meerdere opdrachtnemers simpelweg verwarring oproepen.

Misvatting #2

"Gaan voor een lage prijs bespaart u geld! "

Denkt u hier eens een minuut over na. Als u meerdere aanbiedingen heeft aangevraagd en u gaat voor de opdrachtnemer met de laagste prijs, bedenk dan dat u de werkzaamheden heeft toegekend aan de opdrachtnemer die het werk het goedkoopst kan uitvoeren!

Is dat wat u wilt?

Een van de meest voorkomende problemen is iemand die het werk aanbiedt voor een lage prijs. Een overgrote meerderheid van de horrorverhalen die u hoort zijn van mensen die nachtmerries hebben gehad, nadat zij in zee zijn gegaan met opdrachtnemers die hun werk voor een lage prijs aanbieden.

Zoals het oude spreekwoord zegt: “U krijgt waar u voor betaald heeft!” en “U kunt niets voor niets krijgen!”. Wees voorzichtig bij het kiezen van uw opdrachtnemer op basis van de laagste prijs. Beter nog.. gewoon helemaal niet doen!

Maar u kunt denken: ‘Als alle dingen gelijk zijn, dan is gaan voor de laagste prijs een slimme zet van u!

Is het niet?

Absoluut, 100% Ja!

Maar dingen zijn bijna Nooit, nooit gelijk in de verbouwings wereld!

Zelfs als u de meest complete set van professionele tekeningen en een vijfentwintig pagina geschreven reeks specificaties heeft die elke detail beschrijft, kunnen de dingen alsnog zeer verschillend zijn dan van een andere opdrachtnemer.

Wat wel waar is, hoe meer details hoe beter dat is. U komt er snel achter, dat ik een enorme fan ben van “details”. Ze zijn kritisch en in staat om u te helpen uw verwachtingen vast te stellen. Maar nogmaals, zelf het meest gedetailleerde planning laat heel veel, maar dan bedoel ik ook heel veel om ‘ontdekt” te worden.

Ik zeg “ontdekt omdat u het niet zult weten, zolang de werkzaamheden niet begonnen zijn welke frustraties het met zich meebrengt en op lange termijn zal het u ook steeds meer geld kosten.

Vaak, heeft de laagst geprijsde opdrachtnemer iets links gelaten, terwijl de wat hoger geprijsde opdrachtnemer waarschijnlijk het werk wat beter bekeken heeft en een betere planning heeft. Hij zal waarschijnlijk geen stress hebben over het feit dat u zijn werk overschat, waardoor hij geneigd is om meteen te beginnen te snijden in de hoeken. Het laatste wat u wilt is dat een opdrachtnemer zo te werk gaat.

Een ander belangrijk punt is hier dat het kan zijn dat wanneer een opdrachtnemer minder geld te besteden heeft binnen zijn bedrijf, hij geneigd is om zich met meerdere werkzaamheden bezig te houden zodat hij zijn hoofd boven water kan houden. En zoals u kunt raden, dit is één van de redenen dat opdrachtnemers de reputaties hebben dat zij hun werk niet afgewerkt achterlaten.

Zou u niet willen vermijden dat u constant op de lip van de opdrachtnemer moet zitten totdat de werkzaamheden volledig afgewerkt zijn.

De hoofdregel: gebruik nooit de prijs als de bepalende factor. Er zijn veel andere dingen waar rekening mee gehouden moet worden. Wanneer u een lage prijs aanbieding tegenkomt, moet u zichzelf enkele dingen afvragen. Vragen zoals: “Waarom is de prijs zo laag?” “Wat ontbreekt hier?” en “heeft de opdrachtnemer alles in de prijs inbegrepen om te zorgen dat het werk op goed niveau wordt gedaan en de dienstverlening is zoals ik verwacht?”.

Aan de andere kant, als u een opdrachtnemer heeft gevonden waarbij u een goed gevoel heeft, maar de prijs is veel hoger dan u zich kunt veroorloven of u wilt gewoonweg niet zoveel investeren in het project. Leg dit dan uit aan de opdrachtnemer. Een professionele opdrachtnemer zal blij zijn dat u zo eerlijk bent en zal proberen om in overleg met u een herontwerp maken of veranderingen aanpassen die beter aansluit bij uw budget.

Zo lang u openstaat voor veranderingen binnen het project, ziet u dat deze aanpak zeer nuttig kan zijn.

Misvatting #3

' Als het consumentenbond of brancheorganisaties niet beschikt over klachten tegen de opdrachtnemer, zijn ze waarschijnlijk een veilige poging. "

Dit is een gemeenschappelijk en dure misvatting. In feite, gewoon omdat de consumentenbond of brancheorganisaties geen klachten heeft over de opdrachtnemer, betekent niet dat u met een gerenommeerde professional werkt. U moet het bedrijf verder onderzoeken. Veel opdrachtnemers, ook al zijn er geen klachten over hun bij de consumentenbond of brancheorganisaties, doen hun werk niet naar behoren… en vaak helemaal niet in de buurt van goed. Om zeker te zijn van het feit dat u te maken heeft met een gerenommeerde professioneel, moet u de consumentenbond of brancheorganisaties alleen gebruiken als beginpunt, niet als ‘wondermiddel’ of stopplaats.

Houd er ook rekening mee dat de consumentenbond of brancheorganisaties niet een bestuursorgaan is en dat er geen toezicht wordt gehouden op de opdrachtnemers binnen de stad. Veel opdrachtnemers kunnen jarenlang slecht werk afleveren terwijl er nooit iets over hen gemeld zijn. Ook kunnen er opdrachtnemers zijn waarvan de consumentenbond of brancheorganisaties niet eens van op de hoogste is dat zij bestaan.

De beste manier om gebruik te maken van de consumentenbond of brancheorganisaties is om te controleren of zij de opdrachtnemer overwegen waarvan een klacht van is ingediend. Als zij dit niet doen, kunt u er bewust van zijn dat het geen goede keus zal zijn. Als ze dit wel doen, kan het duiden op een goede reputatie, maar alsnog moet u nog altijd de nodige onderzoek verder uitvoeren.

Misvatting #4

"Ik moet de materialen zelf kopen om geld te besparen "

Meeste professionele opdrachtnemers zullen niet geïnteresseerd zijn om te werken onder deze omstandigheden en om zeer goede redenen.

Ten eerste, als u de materialen verstrekt, is er een zeer goede kans dat u het verkeerde of niet genoeg materiaal verstrekt. Het werken met verkeerde materiaal of onbekende leveranciers is een grote frustratie en kan voor zowel de opdrachtnemer als u veel tijd en geld kosten. De meeste opdrachtnemers zullen dit ook weigeren.

Ten tweede, de opmaak die uw opdrachtnemer maakt is niet discretionair. Het is nodig om ter dekking van de kosten van de bedrijfslasten winst te maken om een succesvol bedrijf te kunnen runnen. Als een opdrachtnemer dit niet op de materialen kan doen, zal hij het wel ergens anders doen, meestal door middel van hogere arbeidsprijs.

Vaak heeft de opdrachtnemer onderhandeld over kortingen voor veel van de verschillende materialen die zij gebruiken. Soms zijn de kortingen aanzienlijk hoog die de kosten kan dekken.

Soms zal de opdrachtnemer u vragen om hem van materialen te voorzien, met name materialen die niet makkelijk te verkrijgen zijn. U wilt dan extra voorzichtig zijn met deze regeling, omdat vaak opdrachtnemers geen garantie bieden op deze producten. Het is het beste, om gewoon de opdrachtnemer voor alle materialen te laten zorgen. Op deze manier bent u veilig, de opdrachtnemer is blij en er is geen verwarring over wie uiteindelijk verantwoordelijks is zou iets mis gaan.

Misvatting #5

“Als een opdrachtnemer verscheidene jaren ervaring heeft, is hij goed! "

Ongeveer 96% van de opdrachtnemers stoppen met hun bedrijf binnen vijf jaar en ongeveer 80% zal het tiende jaar nooit halen

Gezien deze statistieken, als u een opdrachtnemer heeft die al langer dan tien jaar in het vak zit, zit u al bij het goede adres. Hij zal vast wel goed werk leveren om zo lang in het vak te blijven.

Maar ga er niet van uit dat alles goed gaat, omdat de opdrachtnemer beweert dat hij al ‘tien jaar ervaring heeft!’ In veel gevallen is het wellicht nauwkeuriger om te zeggen dat ze een jaar ervaring hebben die ze al tien keer herhaald hebben.

Alleen maar omdat een opdrachtnemer zoveel jaren in het vak zit betekent niet dat zij experts zijn in het vak of goed werk leveren- onderzoek ze! Veel opdrachtnemers kunnen beweren dat zij vele jaren ervaring hebben in het vak, maar hebben een flink aantal projecten niet volledig of niet naar behoren achtergelaten. Of zij hebben gewoon geen ervaring in het soort werk dat vergelijkbaar is met die van u.

Reputatie is de sleutel en de persoon die verantwoordelijk is voor de verbouwing moet niet alleen ervaring hebben, maar hebben ook projecten op hun naam staan die een kwalitatieve vakmanschap toont. U moet de referenties van uw opdrachtnemer grondig onderzoeken en ervoor zorgen dat u te maken heeft met een gekwalificeerde professional.

Misvatting #6

"Het term "volledig-verzekerd" betekent dat de opdrachtnemer zorg draagt voor alle noodzakelijke verzekeringen en ik volledig beschermd ben.”

Verrassend is dit niet altijd het geval!

Opdrachtnemers moeten zorg dragen voor twee soorten verzekeringen: werknemer compensatie verzekering (als hij een of meer werknemers huurt) en een aansprakelijkheid verzekering. De werknemer compensatie verzekering dekt u als een persoon die op uw eigendom werkt gewond raakt.

Aansprakelijkheidsverzekering omvat meestal eigendom gerelateerde dingen zoals een gebroken raam of schade aan uw persoonlijke eigendommen door de opdrachtnemer. Lichamelijk letsel zijn verreweg de grootste bloostelling in de meeste gevallen.

Terwijl beide types verzekering in de afgelopen jaren wat duurder zijn geworden dan de jaren ervoor. Is de werknemer compensatie verzekering vier tot vijf keer duurder dan de aansprakelijkheidsverzekering.

Veel opdrachtnemers vermijden de werknemer compensatie verzekering af te sluiten door te beweren dat zij deze verzekering niet nodig hebben omdat zij “technisch” geen medewerkers hebben.

Als de opdrachtnemer “echt” alleen werkt dan zal hij waarschijnlijk zichzelf dekken met alleen de aansprakelijkheidsverzekering. Maar indien hij iemand huurt om hem bij de werkzaamheden te helpen en niet beschikt over een werknemer compensatie verzekering stelt u zichzelf bloot aan problemen. De huurling kan gewond raken binnen uw terrein. De meeste werkzaamheden vereisen meer dan één persoon om het te voltooien. Vraag daarom altijd naar deze verzekering om u zelf te beschermen.

In de meeste gevallen dekt de woningeigenaar enkel verwondingen die opgelopen zijn door mensen zoals tijdelijke arbeidskrachten, zoals een tuinman. Het is een heel ander verhaal wanneer het gaat om ingehuurde opdrachtnemers.

Voor uw zekerheid, houdt u zich vast aan een opdrachtnemer die beide verzekeringen heeft. En vergeet niet: “volledig verzekerd” betekent niet altijd wat het impliceert. Als u wilt controleren dat een opdrachtnemer een aansprakelijkheidsverzekering en een werknemer compensatie verzekering heeft, vraag naar de naam en het telefoonnummer van de verzekeringmaatschappij, zodat u kunt bellen en controleren of de opdrachtnemer voldoende gedekt wordt. Vraag op zijn minst naar de polis blad voordat u een contract ondertekend.

Ervaar onze stukadoorsdiensten

Uw woning renoveren kan een spannende inspanning zijn zolang u maar een goede team inhuurt met professionele werknemers. Hopelijk, heb ik met u enkele waardevolle inzicht gedeeld die u kunt gebruiken bij het kiezen van een geschikte team om uw woningen te renoveren.
Aangezien deze gids verspreid is over het gehele land, heb ik geen idee waar u zich bevindt. Maar indien u zich begeeft in de omgeving van Rotterdam en u het prettig vind om mij persoonlijk te spreken, twijfel dan niet om contact met mij op te nemen. Ik vind het fijn om met mensen hun renovatieplannen te bespreken.
Wij hebben al zoveel jaren uitgebreide ervaringen in creatieve designs en hoge kwaliteit renovatie diensten, zoals:
Complete stukadoorswerk diensten
Toevoegingen en belangrijke renovaties

Complete keuken en badkamer renovaties
Kelder en zolder ruimtes
Complete verbouwingsdiensten

Wij stellen het op prijs om u te kunnen informeren over vele andere diensten zoals verwarming, sanitair, schilderwerk, elektriciteit etc… Wij kennen de juiste mensen en willen u graag in de goede richting sturen.

Al jaren vertrouwen woning eigenaren hun woning aan mij en mijn team; veel van deze woning eigenaren zijn mensen die ons keer op keer weer inhuren.

Als een professionele stukadoors- en onderhouds opdrachtnemer, werken wij met u op een manier waardoor uw ideeën en die van ons het beste op uw woning en budget aansluit. Grote of kleine renovaties, wij kunnen zorgen dragen voor uw project vanaf het concept tot aan de voltooiing.

Indien u wenst om de mogelijkheden te bespreken voor de renovatie van uw woning door een professionele opdrachtnemer, neemt u dan vandaag nog contact met mij op, op telefoonnummer 010 4222733.

Ik wil uw wensen graag aanhoren om te kijken of ik u ergens mee kan helpen. Als wij beide aanvoelen dat u kunt profiteren van onze diensten, kunnen wij vrijblijvend en zonder verdere kosten een bezoek aan uw woning brengen om uw ideeën met elkaar te bespreken, indien nodig uw vragen te beantwoorden.

Een simpel telefoontje en u bent op weg naar een aangename samenwerking met een professionele opdrachtnemer die gekwalificeerde werkzaamheden verricht.
Indien u buiten de omgeving van Rotterdam woont of u kiest er voor om niet te bellen, dan wil ik u wel heel veel succes wensen bij uw renovatieplannen.

Elke sector heeft zijn aandeel van fraudeurs en oplichters. De verbouwingswereld is hier geen uitzondering. Een fraudeur of oplichter opsporen is in de wereld een stuk makkelijker als u maar aandacht geeft aan de aanwijzingen.

Een aanwijzing is dat we de neiging hebben om een “darm” gevoel te hebben wanneer iemand ons probeert te belazeren. Maar wat als iemand je niet opzettelijk probeert te belazeren? Dit is moeilijker te herkennen, vooral wanneer iemand echt eerlijk en oprecht is.

Ik verwijs naar de eerlijke opdrachtnemers die onervaren, incompetent of beide zijn. Het kan heel wat voor u betekenen, maar hun gebrek aan vaardigheid, kennis of onvermogen om de werkzaamheden te kunnen voltooien kan een verwoestende nadruk achterlaten.

Met andere woorden, het is niet altijd de slechte kerels waar u voor moet uitkijken. Vaker dan niet, is in deze wereld, de meeste eerlijke kerel dat niet weet wat hij doet waar u voor moet uitkijken.

Er is een groot verschil tussen bereid zijn en in staat zijn en er lijkt geen tekort aan mensen die bereid zijn om uw specifieke werk te doen.

Laten we eens een kijkje nemen bij enkele dingen waarop u zult willen letten.

"Druk" Verkoop tactiek

In de verbouwingswereld is er elk jaar steeds meer concurrentie. Veel opdrachtnemers zetten de consumenten ook onder hoge druk om zich aan te melden op een plek. Deze mensen hebben over het algemeen hun eigen persoonlijke agenda. Ze zijn niet geïnteresseerd in of u het uiteindelijke resultaat van uw project goed vindt en maken vele beloftes en doen er alles aan om u aan te melden. U moet nooit het gevoel krijgen dat u onder druk gezet bent en u zo uw beslissing heeft gemaakt.

Als u ooit het gevoel heeft dat u onder druk bent gezet door de opdrachtnemer, vraag hem dan rustig om afstand te nemen. Als ze geen afstand nemen, dan is het hoog tijd om een andere opdrachtnemer te zoeken. Hoge druk leidt meestal tot een slechte beslissing wanneer het gaat om verbouwingen. Een gekwalificeerde, gerenommeerde professionele opdrachtnemer zou u niet onder druk zetten om een verbintenis aan te gaan.

Ongebruikelijke betalingsvoorwaarden

Past u op voor opdrachtnemers die van u vragen het gehele werk vooraf contant te betalen. Een gerenommeerde, professionele opdrachtnemer zal in het algemeen vragen voor een storting en zal u een redelijke betalingsschema voorstellen.

Er zijn zoveel horrorverhalen over opdrachtnemers die met het geld van de eigenaar van de woning zonder beëindiging van het project verdween. Een professionele opdrachtnemer zal u een billijke, wederzijdse aanvaardbare betalingsplan, meestal gebaseerd op de voortgang van uw project presenteren.

Oncontroleerbare referenties

Als de naam, adres en telefoonnummer van het bedrijf niet kan worden geverifieerd, is het bijna zeker dat de problemen hoog zijn. Veel van de vlieg-bij-nacht opdrachtnemers worden ook “oogst-omhoog-truck” bouwers genoemd. Deze jongens hebben geen verifieerbare bedrijf. En kunnen zo snel mogelijk inpakken en u met gebakken peren laten zitten zonder een spoor. Een controleerbare adres is een must.

Mobiele telefoon Is het enige nummer

Dit is slechts een woord van voorzichtigheid. Met de populariteit van de mobiele telefoons vandaag zou het oneerlijk van mij zijn om te zeggen dat opdrachtnemers die alleen een mobiele telefoon hebben slechte opdrachtnemers zijn. Het tegendeel zou kunnen gelden. Echter, het zou kunnen betekenen dat de opdrachtnemer geen vaste plaats heeft voor het bedrijfsleven of niet wenst te laten weten waar hij woont om wat voor reden dan ook. U kunt hier enkele extra voorzorgsmaatregelen nemen om te verifiëren dat hij geen reden heeft om iets verbergen en dat u hem nog steeds kan bereiken wanneer hij beslist om zijn telefoon niet meer te beantwoorden.

Bovendien betekent het waarschijnlijk dat de opdrachtnemer alle aspecten van zijn projecten zelf kan beheren. Dit is geen goede zaak, met name wat betreft, de grotere, complexere projecten die intens beheer vereisen. U kunt dit slecht beslissen of dit belangrijk voor u is.

De "Vermindering van de prijs"

Deze zwendel treedt op wanneer u nee zegt en een beetje terughoudendheid laat zien en de opdrachtnemer u antwoord met een wat lagere prijs voor exact hetzelfde werk.

Een substantiële vermindering van de prijs zonder verandering in het toepassingsgebied van het werk of specificaties betekent waarschijnlijk dat de opdrachtnemer in eerste instantie een hogere prijs vroeg voor iets wat minder waard is.

In mijn boek zijn dit slechte zaken. Persoonlijk denk ik dat deze praktijk suggereert dat er oneerlijkheid is vanuit de kant van de opdrachtnemer. Als u hem nu al niet kunt vertrouwen, kunt u hem later helemaal niet vertrouwen.

Wanneer u en de opdrachtnemer onderhandelen over de verschillende materialen, methoden en omstandigheden dat duidelijk een effect heeft op de prijs, dan is dit prima. Anders moet de “prijs” maar de “prijs” zijn.

Geen Contract of voorstel

Ik kan u niet vertellen hoeveel frustraties u kunt voorkomen als er een zorgvuldig opgestelde contract met een gedefinieerd bereik van het werk, duidelijke specificaties en gedetailleerde voorwaarden zijn.

Dringt u aan op een grondige contract of voorstel die alle details bevat!

Door het volgen van deze regel zal u uw kansen op tevredenheid aanzienlijk verhogen. Ik denk dat veel problemen voortkomen uit het feit dat mensen meegaan bij dingen waar zij zich goed bij voelen en dingen te vanzelfsprekend zien. Gaat u daar niet van uit, tenzij het schriftelijk op papier staat!

Naast de voordelen die u heeft dat u weet wat u te wachten staat. Indien een opdrachtnemer de tijd neemt om een gedetailleerde contract op te stellen, zal er veel minder onvoorziene problemen en misverstanden zijn, dit zal resulteren in minder stress voor beide partijen en zorgt ervoor dat het project veel soepeler beweegt.

Als er ooit een misverstand ontstaat, is daar het gemak om door te verwijzen naar het contract.

Onvolledige specificaties of onduidelijke termen

Houdt uw aandacht op de “werkingsgebied van het werk” en “specificaties” sectie in het contract of voorstel. Dit is het deel van het voorstel waarin precies staat wat voor werkzaamheden zal worden afgerond (het toepassingsgebied van werken) en precies welke producten of materialen en methoden zal worden gebruikt (de specificatie).

Elk project moet duidelijk geschreven specificaties hebben. Niet alleen vage algemeenheden. Nogmaals, wanneer u een duidelijk omschreven specificaties ziet, zijn er goede kansen (maar niet gegarandeerd) dat u een goede opdrachtnemer heeft gevonden.

Nagemaakte of onvolledige vakmanschap

Dit is verreweg het meest voorkomende zwendel van alle. Het is meestal de meeste eerlijke kerels die eigenlijk de oplichters zijn.

U zult niet geloven hoeveel nagemaakte afwerking ik in de loop van mijn carrière als een professionele vakman gezien heb. Er is opgemerkt dat ongeveer 40% van de renoveringswerk vandaag een direct gevolg is van slecht vakmanschap of door ongepaste materialen door een eerdere opdrachtnemer.

Een paar jaar geleden las ik over een studie dat werd uitgevoerd voor 400 gerenoveerde huizen in Zuid Holland. 94 % van deze huizen bleken “grote gebreken” te hebben.

Om potentiële “nagemaakte vakmanschap” aan te pakken, adviseer ik u om referenties te volgen en daadwerkelijk een bezoek te brengen aan enkele voltooide projecten totdat u 100% tevreden bent over het niveau dat u verwacht van uw opdrachtnemer. Negeer dit probleem niet. U zult echt projecten moeten bezoeken voor uzelf. Neem het woord van iemand niet gewoon aan. Zie het uit de eerste hand. Hun idee over kwaliteit kan anders zijn dan uw idee over kwaliteit.

Binnen mijn bedrijf, adviseren wij (en vereisen soms) dat klanten een bezoek brengen aan een of meerdere afgeronde projecten zodat ze uit de eerste hand voorbeelden van ons werk kunnen zien. Dan heeft u een veel beter gevoel van kwaliteit en het werk die u kunt verwachten.

De opdrachtnemer vraagt U de vereiste vergunningen

Sommige opdrachtnemers kunnen u om de vereiste bouwvergunningen vragen. Dit zou een teken kunnen zijn dat hij zelf werkt zonder een vergunning. De werkzaamheden ligt buiten het gebied waarvoor hij een vergunning heeft of hij is niet in staat om een vergunning te verkrijgen als gevolg van een onjuiste of ontoereikende verzekeringsdekking. De opdrachtnemer kan ook geen ‘goede reputatie’ hebben met de afdeling van het gebouw.

In ieder geval, zal een gerenommeerde opdrachtnemer altijd een vergunning kunnen verkrijgen voor de werkzaamheden die hij moet uitvoeren. Wanneer een opdrachtnemer de vereiste bouwvergunningen verkrijgt, is de kans groter dat de werkzaamheden uitgevoerd wordt volgens de geldende bouwvoorschriften. Ook vereisen veel woningeigenaren specifieke verzekeringen voor bepaalde projecten, zodat het project volledig goed verzekerd is.

Niet alle opdrachtnemers zullen dit doen. Velen hebben het voorkeur om niet hun tijd hieraan te besteden, omdat het veel ongemakken met zich brengt en veel tijd in beslag neemt.

De planning of het tijdsbestek lijkt te mooi om waar te zijn

Wanneer u de planning ziet en dit is te mooi om waar te zijn, dan is dit waarschijnlijk ook zo. Professionele opdrachtnemers maken het een punt om realistische verwachtingen te stellen. Een opdrachtnemer die zijn werkzaamheden kent zal u een realistische planning geven. Laat u niet lokken door opdrachtnemers die u een optimistische einddatum geeft. De kans is dan groot, dat hij iets belooft wat hij niet kan leveren.

De opdrachtnemer garandeert zijn werk niet

Geloof het of niet, in sommige landen is er geen wet die een verbouwing opdrachtnemer vereist voor de garantie van zijn werk. Echter zijn garanties essentieel voor elk verbouwing project. Een goede opdrachtnemer zal op zijn minst voldoen aan de normen Bouwgarant of Nederlandse Ondernemersvereniging voor Afbouwbedrijven (NOA)

Dit zijn een aantal standaard richtlijnen die zijn opgesteld door Bouwgarant en NOA om te bepalen of een opdrachtnemer zijn werk goed verricht of dat er maatregelen vereist zijn. Meeste professionele opdrachtnemers weten over deze richtlijnen en kunnen hiernaar verwijzen in hun garantie. Zij kunnen u voorzien van een kopie.

Onthoud dit: opdrachtnemers zijn toegewijd aan gekwalificeerde vakmanschap en klanttevredenheid. Zij zullen dan minstens één jaar garantie bieden op de werkzaamheden. Zorg in ieder geval dat de opdrachtnemer garantie aanbiedt en dat dat schriftelijk is vastgelegd.

De opdrachtnemer verschijnt onverzorgd en ongeorganiseerd.

We kennen allemaal het gezegde ‘oordeel een boek niet door zijn kaft’, maar als u er niet in slaagt om dit waarschuwingsteken te herkennen, kunt u verwachten dat er nare dingen zullen gebeuren! Een ongeorganiseerde opdrachtnemers is een project dat ongeorganiseerd is. Houdt uw aandacht op de details. Kijk voor aanwijzingen dat de opdrachtnemer ‘het op orde heeft’. U wilt een georganiseerde project, die begint en eindigt met uw opdrachtnemer.

Professionele vaklui

Bij Stukadoorsbosch werken enkel professionals die hun jarenlange expertise graag voor u inzetten. Als stucadoor zetten zij zich altijd in om te zorgen dat het werk in Bergschenhoek naar volle tevredenheid wordt gedaan. Bovendien kunt u bij ons ook terecht voor hulp en advies.

Meteen beginnen

Aarzel niet. Bel naar 010 422 2733 of stuur een mail contactformulier voor meer informatie of een afspraak. Ook kunt u het formulier op de website gebruiken.

Helaas, veel opdrachtnemers geloven dat de persoon die met een lage prijs komen kan de meeste banen krijgt toegekend. Dit is absoluut een gemakkelijkere manier van verkoop als gevolg van minder weerstand en een lege agenda. Maar uiteindelijk zal de opdrachtnemer hier achter komen – hij zal vroeg of laat failliet gaan en geen werk meer hebben om te verrichten. Dit is onvermijdelijk

Als u tegen u zelf zegt: ‘En wat als hij failliet gaat – dat is zijn probleem,’ beschouw dit:

Het zou kunnen zijn dat hij tijdens uw project ontdekt dat hij failliet is!

Hieronder heb ik een aantal genoemde methodes die ik opdrachtnemers heb zien gebruiken, zowel bewust als onbewust, om lage prijzen te handhaven zodat zij ook uw project voor zich kunnen winnen. Er zal waarschijnlijk nog veel meer zijn. Dit zijn enkele van de meest voorkomende manieren:

1. Onrealistische vergoedingen.

2. Niet nauwkeurig de juiste hoeveelheid tijd nemen die nodig is om het project te voltooien. Het nemen van snelkoppelingen.

3. Het gebruik van materialen met slechte kwaliteit.

4. Het inhuren van goedkope, illegale, ongetrainde mensen.

5. Huren van goedkope handel of (illegale) onder opdrachtnemers.

6. Niet zorg dragen van de juiste verzekeringen of soms helemaal geen verzekering hebben

7. Gewoonweg onderschat wegens gebrek aan grondig ‘door middel van’ manier van denken.

8. Ontoereikende veiligheidsmaatregelen.

9. Werknemers uitbetalen met contant geld, het vermijden van belastingen en verzekering betalen.

10. Geen verzekeringen voor werknemers, zoals zorgverzekering, vakantiegeld enz.

11. Meer plannen zodra de werkzaamheden begonnen zijn en vervolgens dingen achterwege laten.

12. Geen lange termijn garantie.

13. Niet houden aan de planning.

14. Over illegaal bouwafval beschikken.

15. Vermijdt loonbelasting te betalen aan de belastingdienst.

16. Ontoereikende controle en oppervlak stofbescherming.

Vergeet dit niet...

Indien een opdrachtnemer gedwongen wordt, dat hij opzettelijk of onopzettelijk voor lage prijzen werkt dat hij niet eens winst kan maken, dan kunnen zij ook geen producten en diensten leveren die veel waarde voor u heeft.

Is dat echt wat u wilt?

Nogmaals, let erop dat niet de prijs ervoor zorgt wat u uiteindelijke beslissing wordt.

Ervaar onze diensten

Uw woning renoveren kan een spannende inspanning zijn zolang u maar een goede team inhuurt met professionele werknemers. Hopelijk, heb ik met u enkele waardevolle inzicht gedeeld die u kunt gebruiken bij het kiezen van een geschikte team om uw woningen te renoveren.
Aangezien deze gids verspreid is over het gehele land, heb ik geen idee waar u zich bevindt. Maar indien u zich begeeft in de omgeving van Rotterdam en u het prettig vind om mij persoonlijk te spreken, twijfel dan niet om contact met mij op te nemen. Ik vind het fijn om met mensen hun renovatieplannen te bespreken.
Wij hebben al zoveel jaren uitgebreide ervaringen in creatieve designs en hoge kwaliteit renovatie diensten, zoals:
 Complete stukadoorswerk diensten
 Toevoegingen en belangrijke renovaties
 Complete keuken en badkamer renovaties
 Kelder en zolder ruimtes
C complete verbouwingsdiensten
Wij stellen het op prijs om u te kunnen informeren over vele andere diensten zoals verwarming, sanitair, schilderwerk, elektriciteit etc… Wij kennen de juiste mensen en willen u graag in de goede richting sturen.

Ook voor onderhoud en schilderwerk

Een stukadoor van Stukadoorsbosch zal altijd zorgen dat het werk in Berkel en Rodenrijs naar volle tevredenheid wordt afgemaakt. Deze zelfde vorm van service bieden wij natuurlijk ook bij het schilder- en onderhoudswerk dat wij voor u kunnen doen.

Bel of mail

Neem nu contact met ons op. Dit doet u door te mailen met contactformulier of te bellen naar 010 422 2733. Op de website vindt u een contactformulier dat u ook kunt invullen.

Veel mensen denken vaak dat wanneer de kosten niet in verhouding lijkt te zijn met de werkelijke nodige materialen en arbeid die nodig is om het werk te voltooien, dat het verschil te merken is, in de zakken van de opdrachtnemer.

Geloof het of niet, het feit dat een verbouwing heel erg duur kan zijn, betekent niet een winstgevende bedrijf. Vooral wanneer u opmerkt hoeveel risico een opdrachtnemer elke keer moet nemen wanneer hij een nieuw project aangaat en hoeveel inspanning het vraagt om een project goed gaande te houden.

Naast de eigenlijke arbeid en materialen, zijn er nog vele andere dure kosten die elke succesvolle opdrachtnemer in zijn prijs inbegrepen moet hebben om zelf te kunnen overleven.

Zonder een basisbegrip van deze, kunt u een van de meest actuele professionele opdrachtnemer diskwalificeren, omdat u simpelweg ten onrechte gelooft dat de prijs veel te hoog is.

Het volgende is een lijst van de belangrijkste elementen die deel uitmaken van “boven het hoofd houden” in elk succesvolle verbouwingsbedrijf. Als een of meer van deze ‘essentiële elementen’ mist, daalt de mogelijkheid voor het bedrijf om u project te beheren en een goede gekwalificeerde service aan te bieden aanzienlijk.

Telefoon, mobiele telefoons
- Kantoorhuur
- Kantoorbenodigdheden
- Briefpapier en drukkosten
- Website, hosting en internet
- Werknemer compensatie en aansprakelijkheidsverzekering
- Zorgverzekering
- Betaalde vakantiedagen, vakanties
- Personeelsvergaderingen
- Loonkosten
- Kantoor administratie en management
- Tijd voor vrijetijd
- Materiaal prijsstijgingen die niet factureer baar zijn zodra het werk is begonnen.

Schatten van fouten
- Reparaties onder garantie
- Gereedschappen en apparatuur
- Vrachtwagens, reparaties & onderhoud, brandstof
- Permanente educatie, training en branche-evenementen
- Computers en software
- Zakelijke leningen en rentes
- Accountant vergoedingen
- Belastingen
- Productie toezicht en beheer
- Reclame, marketing- en verkoopkosten

Dit zijn enkele items waar een professionele opdrachtnemer rekening mee moet houden. Als u bedenkt dat al deze items betaald moet worden van het geld dat overblijft na het betalen van materialen en arbeid, is het moeilijk te geloven dat verbouwen niet veel meer kost!

Dit alles leidt tot een aanzienlijk geldbedrag. Om zijn eigen kosten te dekken, moet een opdrachtnemer tussen 40% - 60% (of zelfs meer, afhankelijk van meerdere factoren) aan de werkelijke kosten van de materialen en arbeid toevoegen om uw project te kunnen voltooien. Nogmaals, dit is alleen om de dure kosten te kunnen dekken. Het omvat niet de winst. De meeste professionele opdrachtnemers proberen een winstmarge van 5% Ã 10% te handhaven wanneer alles is gezegd en gedaan. Zonder winst zal een opdrachtnemer hoogstwaarschijnlijk failliet gaan.

De volgende keer dat u een prijsopgave krijgt van een opdrachtnemer dat veel te hoog lijkt, gaat u dan niet er meteen vanuit dat hij zijn zakken probeert te vullen. Het kan ook zijn dat hij gewoonweg de dingen betaald die hem in staat stellen om te overleven en te zorgen voor een goede, betrouwbare service aan u en een goede werkomgeving voor zijn werknemers.

Pas op voor de opdrachtnemer die u verteld dat hij zijn prijzen laag houdt, omdat hij zijn overlevingskans laag houdt. De kans is groot dat daar problemen uit zal ontstaan.

Voordelig en snel

Stukadoorsbosch werkt voor juist prijzen en zorgt dat de opdracht waar u ons voor aanneemt zo snel mogelijk afgerond wordt. Hierbij brengen wij natuurlijk de kwaliteit van het werk niet in het geding. Een stukadoor van Stukadoorsbosch werkt altijd met hoogwaardig materiaal aan uw woning of bedrijfspand in Capelle aan den IJssel.

Direct beginnen

Neem nu contact met ons op om direct een afspraak te kunnen maken. Ook voor meer informatie kunt u ons bereiken. Op de website vindt u een contactformulier dat u kunt invullen, maar bellen is ook mogelijk naar 010 422 2733. Mailen kan ook altijd via contactformulier.

Niet opvolgen van referenties

We hebben allemaal geleerd om referenties op te vragen, maar vaak slagen mensen er niet in om deze referenties ook daadwerkelijk te controleren! Veel mensen krijgen een lijst van referenties, maar bellen niet. Ga er niet uit dat het wel goed zal zijn. Kijk vooruit en ga alle referenties die u gekregen heeft na. Een achtenswaardig opdrachtnemer zal u de kans geven om met voormalige klanten werkzaamheden te bespreken en zal blij zijn om te kunnen pronken met zijn eerdere werkzaamheden.

De werkzaamheden van de opdrachtnemer niet controleren

Vraag of u voltooide projecten kan zien zowel als projecten die nog voltooid moeten worden. Voor lopende projecten, neem een kijkje rond. Is het bouwterrein netjes en schoon? Lijken de dingen georganiseerd? Zijn de woningeigenaren blij of teleurgesteld?

Ook zult u zeker willen zijn hoe uw opdrachtnemer er bij de bank en zijn leveranciers er voor staat. U wilt er zeker van zijn dat de opdrachtnemer een stabiele financiële achtergrond heeft. Wees vooral voorzichtig met een opdrachtnemer die u geen lokale referenties van de leveranciers kan overhandigen. Hij zal ze dan waarschijnlijk geld schuldig zijn.

Een opdrachtnemer kiezen aan de hand van de prijs

We hebben het hier al over gehad, maar dit is een van de meest voorkomende fout, dus het heeft duidelijk herhaalde waarschuwingen nodig. Zeker wanneer de prijs een factor kan zijn in het kiezen van een opdrachtnemer, maar eigenlijk niet de belangrijkste beslissende factor dient te zijn. U zult veel beter af zijn bij het kiezen van een opdrachtnemer waar u zich comfortabel bij voelt en mee kan samen werken waar u tevreden over zult zijn EN binnen uw budget past. Een achtenwaardige opdrachtnemer zal geen domme fouten maken om geld te besparen.

Geloof me, het laatste wat u wilt nadat een opdrachtnemer de werkzaamheden binnen uw huis is begonnen, om dat zinkende gevoel dat u een grote fout begaan bent en u uw opdrachtnemer zo snel mogelijk weg wilt hebben. Slechte ervaringen gaan vaak samen gepaard met lage prijzen. Doe uw huiswerk. Laat u niet beïnvloeden door lage prijzen.

“Het is onverstandig om veel te betalen, maar het is erger om te weinig te betalen. Wanneer u te veel betaald, verliest u een beetje – dat is alles. Wanneer u te weinig betaald, verliest u soms alles, omdat het ding dat u gekocht heeft niet goed genoeg functioneert voor waar het gekocht is. De gemeenschappelijke wet van het zakelijke balans verbiedt het te weinig betalen en het krijgen van meer die vervolgens niet kan worden gedaan! Als je handelt met de laagste bieder, is het goed om iets toe te voegen voor het risico dat u loopt En als je dat doet, zul je genoeg hebben om te betalen voor iets beters.

Direct beginnen

Neem nu contact met ons op om direct een afspraak te kunnen maken. Ook voor meer informatie kunt u ons bereiken. Op de website vindt u een contactformulier dat u kunt invullen, maar bellen is ook mogelijk naar 010 422 2733. Mailen kan ook altijd via contactformulier.

Elk achtenwaardige opdrachtnemer zal antwoord moeten kunnen geven op de volgende onderstaande vragen. U doet er verstandig aan om de opdrachtnemer die de vragen niet kan beantwoorden te vermijden.

1. Bent u in het bezit van een licentie op een staat en Nederlandse Ondernemersvereniging niveau?

2. Bent u in staat om alle wijzigingen van de opdracht schriftelijk vast te leggen om misverstanden te voorkomen?

3. Bent u in het bezit van een algemene aansprakelijkheid verzekering?

4. Bent u in het bezit van een werknemer verzekering?

5. Kunt u mij bij de oplevering een schriftelijke verklaring van pandrecht overhandigen

6. Bent u lid van Bouwgarant of Nederlandse Ondernemersvereniging voor Afbouwbedrijven (NOA)? Voldoet u aan de hun algemene voorwaarden?

7. Heeft u een veiligheidscertificaat?

8. Bent u lid van een brancheorganisatie?

9. Zult u alle benodigde vergunningen aanvragen?

10. Bied de opdrachtnemer een schriftelijke garantie voor alle vakmanschap?

11. Wie zal de leiding hebben over de werkzaamheden? Zal ik deze persoon persoonlijk ontmoeten?

12. Bent u al een partij in een renovatie geschillen vereniging?

13. Kunt u mij referenties overhandigen?

14. Hoeveel procent van uw werk is herhaald naar aanleiding van verwijzingen?

15. Hoeveel soortgelijke projecten aan die van mij heeft u in het afgelopen twee jaar voltooid?

16. Hoe plant u om stof tijdens de werkzaamheden tegen te gaan en de rest van mijn woning te beschermen tegen overige werkzaamheden? ( Goede opdrachtnemers zetten een stof barrière op en gebruiken doeken en andere materialen om uw woning te beschermen.)

17. Hoe zijn de opruimwerkzaamheden dagelijks ingepland?

18. Is het mogelijk dat de opdrachtnemer een mogelijkheid bied, zodat dagelijks na werktijden je vragen of opmerkingen kunt stellen aan de vakmannen.

19. Kunt u mij een schriftelijke contract overhandigen waarin alle werkzaamheden in details verwerkt is, een garandeerde prijsopgave, een betaalschema en de opleverdatum in staat beschreven?

20. Zal er een professionele architect een schets maken van de werkzaamheden? (voor projecten die deze service vereisen.)

21. Kan de opdrachtnemer u schetsen en perspectieven overhandigen zodat u vroeg tijdens het project een duidelijk beeld heeft van het geplande project? (Nogmaals, voor projecten die deze service vereisen.)

Ervaar onze diensten

Uw woning renoveren kan een spannende inspanning zijn zolang u maar een goede team inhuurt met professionele werknemers. Hopelijk, heb ik met u enkele waardevolle inzicht gedeeld die u kunt gebruiken bij het kiezen van een geschikte team om uw woningen te renoveren.
Aangezien deze gids verspreid is over het gehele land, heb ik geen idee waar u zich bevindt. Maar indien u zich begeeft in de omgeving van Rotterdam en u het prettig vind om mij persoonlijk te spreken, twijfel dan niet om contact met mij op te nemen. Ik vind het fijn om met mensen hun renovatieplannen te bespreken.
Wij hebben al zoveel jaren uitgebreide ervaringen in creatieve designs en hoge kwaliteit renovatie diensten, zoals:
 Complete stukadoorswerk diensten
 Toevoegingen en belangrijke renovaties
 Complete keuken en badkamer renovaties
 Kelder en zolder ruimtes
C complete verbouwingsdiensten
Wij stellen het op prijs om u te kunnen informeren over vele andere diensten zoals verwarming, sanitair, schilderwerk, elektriciteit etc… Wij kennen de juiste mensen en willen u graag in de goede richting sturen.

Al jaren vertrouwen woning eigenaren hun woning aan mij en mijn team; veel van deze woning eigenaren zijn mensen die ons keer op keer weer inhuren.

Als een professionele stukadoors- en onderhouds opdrachtnemer, werken wij met u op een manier waardoor uw ideeën en die van ons het beste op uw woning en budget aansluit. Grote of kleine renovaties, wij kunnen zorgen dragen voor uw project vanaf het concept tot aan de voltooiing.

Indien u wenst om de mogelijkheden te bespreken voor de renovatie van uw woning door een professionele opdrachtnemer, neemt u dan vandaag nog contact met mij op, op telefoonnummer 010 4222733.

Ik wil uw wensen graag aanhoren om te kijken of ik u ergens mee kan helpen. Als wij beide aanvoelen dat u kunt profiteren van onze diensten, kunnen wij vrijblijvend en zonder verdere kosten een bezoek aan uw woning brengen om uw ideeën met elkaar te bespreken, indien nodig uw vragen te beantwoorden.

Een simpel telefoontje en u bent op weg naar een aangename samenwerking met een professionele opdrachtnemer die gekwalificeerde werkzaamheden verricht.
Indien u buiten de omgeving van Rotterdam woont of u kiest er voor om niet te bellen, dan wil ik u wel heel veel succes wensen bij uw renovatieplannen.

Wij helpen u graag

Neem direct contact met ons op om een afspraak te maken. U vindt een contactformulier op de website, maar u kunt ook meteen mailen contactformulier. Bellen kan ook met 010 422 273.

Goede communicatie

Het is belangrijk dat u goed communiceert met uw opdrachtnemer. Belt hij u altijd terug? Luistert hij aandachtig? Maakt hij notities? Kunt u hem bereiken wanneer u hem nodig heeft? Dit zal nog belangrijker worden zodra de werkzaamheden begonnen zijn.

Een goede zakenrelatie

U zult het vast fijn vinden als u het goed kunt vinden met uw opdrachtnemer tijdens het project, het is dus belangrijk dat u zich op uw gemak voelt bij hem. U moet ook een goed gevoel krijgen bij de werknemers die uw opdrachtnemer in dienst heeft. Het is zeer nuttig wanneer u elkaar respecteert en zelfs beter wanneer u elkaar kan complimenteren. Een professionele opdrachtnemer wilt een ‘klant voor het leven’ en zal dit laten merken tijdens elke fase van het project. De regel: Voelt u zich er comfortabel bij? moet u toepassen als u zaken doet met een opdrachtnemer. Een goede relatie, een sterk rapport en een goede communicatie met uw opdrachtnemer zal ervoor zorgen dat de werkzaamheden vlekkeloos verloopt.

Planning

De planning van uw project is het eerste wat u bespreekt met de opdrachtnemer. Een verantwoordelijke en respectabele opdrachtnemer zal zijn best doen om u voor en tijdens het project te informeren. Een regelmatige update van de stand van de werkzaamheden zal u helpen om tijdens het project verwarring en stress te voorkomen.

Een duidelijk voorstel/contract

Een schriftelijk voorstel of contract is absoluut noodzakelijk. Niets is erger dan onenigheid omdat bepaalde dingen niet in het voorstel of contract zijn opgenomen. Zorg ervoor dat alles gedetailleerd beschreven is om misverstanden te voorkomen. Van de specificatie van de werkzaamheden tot aan de algemene voorwaarden en van de sloop tot aan de uiteindelijke afwerking en schoonmaakwerkzaamheden. "Het plaatsen van ramen en deuren" is te vaag omschreven en moet gedetailleerder omschreven worden. Welke deur of raam moet geplaatst worden? Wat zijn de afmetingen, kleur, locatie, stijl van de deur of raam etc.? Om problemen te voorkomen is het van belang dat ieder onderdeel zo specifiek mogelijk beschreven is, zodat het voor beide partijen duidelijk is wat er precies inbegrepen is in de prijs.

Een gedetailleerde, duidelijk contract zal ervoor zorgen dat het project meer zekerheid krijgt als wanneer het contract niet gedetailleerd is geschreven. Een duidelijk omschreven contract heeft in ieder geval de volgende inhoud (of in ieder geval iets wat er op lijkt):

- Een visueel beeld zoals een schets of planning. Iets wat duidelijk laat zien wat voor werkzaamheden waar en hoe zullen plaatsvinden
- De planning waarin de start en oplevering van het project beschreven staat.
- De prijs inclusief betalingsvoorwaarden en betaal schema.
- Een gedetailleerde specificatie van alle producten en materialen. De beschrijving van elk item zal genoeg zijn om de items te identificeren, zoals de naam, model, kleur, maat, etc. Vergoedingen kunnen voor alle materialen gebruikt worden om later te selecteren, (bijvoorbeeld, een speciaal armatuur). Zulke items zijn “beperkt” door de “vergoedingen,” waar de prijs in is begrepen voor de aankoop van een bepaald item.
- Een lijst van werkzaamheden en/of dingen die niet inbegrepen zijn.
- Informatie over verzekeringen
- Informatie over vergunningen
- Procedure voor het wijzigen van een voorstel
- U wijzen op de rechten die u heeft om een contract te annuleren
- Informatie over zaken zoals toegang tot uw woning, zorg van de woning, telefoon en toilet gebruik, schoonmaakwerkzaamheden en afval e.d.

Details, details en nog meer details

Er zijn verschillende dingen waar u het over moet hebben voorafgaand aan een project. Wat zijn de werktijden elke dag? Hoe zal er met huisdieren omgegaan worden? Hoe zit het met de kinderen? Waar zullen de materialen opgeborgen worden? Welke speciale overwegingen worden gedaan in speciale situaties? Als u voorafgaand het project dit soort details bespreekt met uw opdrachtnemer voorkomt u veel ergernissen en misverstanden.

Flexibiliteit

Renoveren kan uw huidige levensstijl tijdelijk op zijn kop zetten. Probeer tijdens de renovatie zo flexibel mogelijk te zijn. Plan bijvoorbeeld geen feest in op de datum van de oplevering of nodig geen gasten uit om te komen logeren tijdens het renoveren. Wees voorbereid om bepaalde dingen op te offeren tijdens een renovatie. Vergeet niet dat deze "opofferingen" in uw levensstijl van tijdelijke duur is!

Verandering van voorstel

Veranderingen zijn onvermijdelijk wanneer het op een woning renovatie komt. Het is onmogelijk om alles vanaf het begin te overzien. Er zijn altijd veranderingen gebracht aan de schetsen, materialen, en de omvang van het werk zodra de werkzaamheden eenmaal begonnen zijn.

Het is verstandig om 10% van het totale bedrag bij te rekenen in het geval van onvoorziene kosten door veranderingen aan het voorstel. Het is beter om voorbereid te zijn op een hogere uitgavenpost.

Bijna alle veranderingen in het project zullen effect hebben op uw budget en de planning. Wees erop alert dat alle veranderingen doorgevoerd worden en zwart op wit staat in het contract, zodat u aan het einde van het project niet voor verassingen komt te staan.

Schriftelijke pandrecht ontheffingen

Vaak werken opdrachtnemers met andere opdrachtnemers die misschien net iets gespecialiseerder is in een bepaalde taak binnen uw project. Het is toch uw opdrachtnemer die eindverantwoordelijk is voor de werkzaamheden die zij door een sub opdrachtnemer verricht wordt.

Sta er op dat uw opdrachtnemer bereid is om een schriftelijke pandrecht ontheffing te overhandigen bij de oplevering van het project. Dit is een document dat bewijst dat u volledige betaald heeft voor de werkzaamheden die verricht zijn door uw opdrachtnemer, sub opdrachtnemer en de materialen die door de leveranciers geleverd zijn.

Uitstekend stucwerk

Het stucwerk dat door ons wordt gedaan doen wij met duurzame materialen en hoogwaardige apparatuur. Onze stucadoor kan u in Delft onder andere helpen met het afmaken van wanden na een verbouwing, glad pleisteren en het afwerken van gipsplaten. Bekijk onze website voor een compleet overzicht van onze diensten.

Wij helpen u graag met uw stukadoorswerkzaamheden

Neem direct contact met ons op om een afspraak te maken. U vindt een contactformulier op de website, maar u kunt ook meteen mailen contactformulier. Bellen kan ook met 010 422 2733.

Een respectabele opdrachtnemer moet in staat zijn om een aantal referenties van voormalige klanten op te geven. U doet er verstandig aan om een opdrachtnemer direct af te wijzen als hij niet in staat is om dit te tonen. Referenties kunnen je helpen bepalen of een stukadoor geschikt is voor de werkzaamheden. Hieronder treft u een overzicht van voorbeeld vragen die u eventueel zou kunnen stellen aan een referent van uw opdrachtnemer.

1. Wat voor soort project(en) heeft de opdrachtnemer voor u uitgevoerd?

2. Heeft de opdrachtnemer de werkzaamheden met kwaliteit en efficiëntie verricht?

3. Waarom heeft u voor deze opdrachtnemer gekozen?

4. Wat kunt u zeggen over de vakmannen die de werkzaamheden hebben uitgevoerd? Handelden zij respectvol en hygiënisch? Hadden zij genoeg kennis over hetgeen waar zij mee bezig waren?

5. Had de opdrachtnemer antwoorden op uw vragen en opmerkingen? Kon u hem snel bereiken?

6. Heeft de opdrachtnemer een verzorgde website die actueel is?

7. Kwam de opdrachtnemer zijn afspraken na?

8. Kwamen er onverwachte, extra kosten bij kijken? Zo ja, hoe heeft de opdrachtnemer gehandeld zodat u alsnog tevreden bleef?

9. Welke cijfer geeft u de ervaring met uw opdrachtnemer?

10. Zou u hem voor toekomstige werkzaamheden nogmaals inhuren?

11. Zou ik langs mogen komen om de werkzaamheden met eigen ogen te kunnen zien?

Ervaar onze stukadoorswerk

De verbouwing van een woning is een spannende tijd en kost veel inspanning. Het is belangrijk dat u een goed team inhuurt met professionele werknemers.
Stukadoorsbosch Bosch & Onderhoud hoopt dat de gedeelde informatie waardevol genoeg is om te kunnen gebruiken bij het kiezen van een geschikte team om uw woning te renoveren.

Aangezien deze gids over het hele land verspreid is, weet ik niet in welke omgeving u zich bevindt. Indien u gevestigd bent in de omgeving van Rotterdam kunt u bij interesse contact opnemen. Stukadoorsbosch & Onderhoud vindt het fijn om renovatieplannen persoonlijk te bespreken met de klant. Wij hebben jarenlange ervaring in creatieve designs en hoge kwaliteit renovatie diensten, zoals:

- Complete stukadoors diensten
- Toevoegingen en belangrijke renovaties
- Complete stucwerk renovaties in keukens en badkamers
- Stukadoorswerkzaamheden in kelders en zolderruimtes

Als een professionele stukadoors- en onderhoud opdrachtnemer sluiten wij uw ideeën, gecombineerd met onze inbreng, zo goed mogelijk aan op uw woning en budget. Vanaf het concept tot aan de voltooiing werken wij met zorg aan uw project. Al jaren vertrouwen woningeigenaren hun woning aan ons team toe die is ons regelmatig opnieuw inhuren.

Wij informeren u graag over de vele andere diensten zoals verwarming, sanitair, schilderswerk, elektriciteit en meer. Wij hebben een groot netwerk waarmee wij u de goede richting in willen sturen.

Interesse?

Heeft u interesse in ons werk gekregen? Neem dan vandaag nog contact met ons op om de mogelijkheden te bespreken voor de renovatie van uw woning. U kunt bellen op 010 422 2733 of het contactformulier invullen op de website.

Bij interesse hoor ik graag uw wensen om te kijken of ik u ergens mee kan helpen. Als wij beide aanvoelen dat u kunt profiteren van de diensten van Stukadoorsbosch & Bosch dan kunnen wij vrijblijvend, zonder verdere kosten een bezoek aan uw woning brengen om uw ideeën te bespreken en indien nodig vragen te beantwoorden.

Indien u buiten de omgeving van Rotterdam woont of als u geen interesse heeft in ons stukadoorsbedrijf, dan wil ik u alsnog veel succes wensen bij het renoveren van uw woning of pand.

Beste kwaliteit stucwerk

Het stucwerk dat door onze stukadoor wordt uitgevoerd voor uw woning of bedrijfspand in Krimpen aan den IJssel is van hoge kwaliteit. De werkzaamheden waar wij voor ingeschakeld kunnen worden, worden altijd met de juiste professionaliteit benaderd. Bekijk onze website voor een compleet overzicht van onze diensten.

Wij helpen u zo snel mogelijk

Op de website kunt u het contactformulier invullen of een directe e-mail sturen. Bellen is ook mogelijk via 010 422 2733.

U bent net klaar met een verbouwing, alleen de wanden moeten nog afgewerkt worden. Dit kan een gladde afwerking zijn of een bepaalde soort sierpleister (Spachtelputz, Rustiekputz en Granol) als afwerking. Voor deze werkzaamheden is het aan te raden dit door een stukadoor te laten doen. Stukadoorsbosch & Onderhoud heeft de juiste expertise in huis om voor u in Rotterdam in de postcodegebieden 3001 t/m 3089 aan de slag te gaan.

Het afwerken van wanden na een verbouwing

Een stukadoor van Stukadoorsbosch & Onderhoud verzorgt alle relevante werkzaamheden die bij u in Rotterdam moet gebeuren. Naast het afwerken van wanden kunt u ons ten alle tijde voor soortgelijk werk inschakelen. Wij helpen u graag met schilder- en onderhoudswerk van optimale kwaliteit.

Een team van professionele stukadoors

Bij Stukadoorsbosch & Onderhoud zijn enkel professionals werkzaam met jarenlange expertise en kennis die zij graag voor jullie inzetten. Onze stukadoors zorgen ervoor dat het werk in Rotterdam naar volle tevredenheid wordt uitgevoerd. Bovendien kunt u bij ons ook terecht voor een deskundig advies.

Meteen beginnen

Aarzel niet en bel naar 010 422 2733 of stuur een e-mail voor meer informatie of het maken van een afspraak. Ook kunt u het contactformulier op de website invullen om contact met ons op te nemen.

Stukadoorsbosch & Onderhoud is werkzaam in alle postcodegebieden van Rotterdam

3011, 3012, 3013, 3014, 3015, 3016, 3021, 3022, 3023, 3024, 3025, 3026, 3027, 3028, 3029, 3031, 3032, 3033, 3034, 3035, 3036, 3037, 3038, 3039, 3041, 3042, 3043, 3044, 3045, 3046, 3047, 3051, 3052, 3053, 3054, 3055, 3056, 3059, 3061, 3062, 3063, 3064, 3065, 3066, 3067, 3068, 3069, 3071, 3072, 3073, 3074, 3075, 3076, 3077, 3078, 3079, 3081, 3082, 3083, 3084, 3085, 3086, 3087, 3088, 3089

Woonplaatsen in de omgeving van Rotterdam waarin Stukadoorsbosch & Onderhoud opereert

Schiedam, Vlaardingen, Bergschenhoek, Delft, Vondelingenplaat, Delfgauw, Schipluiden, Berkel en Rodenrijs, Pernis en Hoogvliet.

Offerte aanvragen?

Bent u van plan om uw huis te gaan verbouwen? Regionale Stucwerk Experts Stukadoorsbosch & onderhoud biedt een gratis gids aan voor consumenten met verbouwingsplannen. De gids waarschuwt huiseigenaren voor de vele valkuilen waar ze voor en tijdens een verbouwing mee te maken kunnen krijgen.

Loopt u al een tijdje rond met verbouwingsplannen en kunt u een goedbedoelde advies gebruiken? Dan is deze waardevolle gids een onmisbaar hulpmiddel.

Wilt u veilig verbouwen en risico's voorkomen? Download dan nu onze gratis gids via www.stukadoorsbosch.nl of bel 010 422 2733 en beluister de gratis verbouwingstips.

Beste Onroerend goed beheerder,

Hoe selecteert u een professioneel en betrouwbaar stukadoors- en onderhoudsbedrijf?

Het is verbazingwekkend hoe moeilijk het kan zijn om het juiste professionele stukadoors- en onderhoudsbedrijf te kiezen. Er zijn zo veel bedrijven en soorten afwerkingsmethoden beschikbaar. U raakt al in de war door alleen maar naar de Gouden Gids of bemiddelingswebsites te kijken. Wie kan je vertrouwen? Hoeveel gaat het kosten? Zullen ze uw relatie met uw dure klanten en leveranciers beschadigen? Zullen ze uw imago op de arbeidsmarkt beschadigen? Wil ik die vakman voor mijn klanten laten werken?

TIP EEN: Een bedrijf uitsluitend op grond van prijs kiezen biedt geen garantie voor een perfecte uitvoering. Bel het goedkoopste bedrijf op en u hoort veel verkooppraatjes met weinig stukadoorswerk.

Het is logisch dat het goedkoopste bedrijf in de kosten moet snijden door gebruik te maken van goedkope afbouwmiddelen, goedkope stukadoorsapparatuur en laagbetaald personeel die weinig tijd besteedt aan uw verbouwing.

Geeft "snel en goedkoop" werk de gewenste wooncomfort en waarde aan uw vastgoed? Zo niet, dan is het goedkoopste bedrijf echt geen goed koopje.
Moet u de hoogste prijs betalen om de beste service te krijgen? Niet als u voor ons kiest... want onze prijzen zijn vanuit professioneel en vakkundig vlak opgebouwd.

TIP TWEE: Welke stukadoorsmethode is het beste? Veel professionals beweren dat ze een exclusieve methode hebben. Alleen zij kunnen deze methode toepassen en het is de enige methode die u moet toelaten in uw woning. Klinkt dat niet als een sluwe manier om u voor iets te laten betalen dat slechts een trucje is?

Ga maar na: als je 's werelds beste stukadoorsapparatuur of methode had uitgevonden, dan zou je het aan alle stukadoors verkopen, niet alleen aan een paar. Op die manier zal je het meeste geld verdienen en succesvol zijn. Telkens als iemand me vertelt een exclusief apparaat of methode te hebben, dan word ik achterdochtig. Als niemand anders het kan bieden, is dat misschien omdat niemand anders het wil?

De meest toonaangevende methode van stukadoren is goede kennis van materiaal, goed inzicht, praktijkervaring en vakmanschap. Dit is wat de beste fabrikanten van stukadoorsmaterialen aanbevelen. En, dat is precies wat ons bedrijf toepast.

TIP DRIE: Hoe zit het met de doe-het-zelf methoden? Stukadoren van vastgoed met doe-het-zelf methoden is een verspilling van tijd en geld. Door het huren van gereedschap krijgt u niet de juiste en gehele aanbod van speciale gereedschappen om het beste resultaat voor uw project te krijgen. De gewenste afwerkingen zoals een grondig glad uiterlijk is hiermee niet gegarandeerd. Soms is het een betere oplossing om iemand met ervaring het project te laten runnen.

Ontspan, laat ons het werk doen en wij realiseren een verbetering van uw wooncomfort en waarde verhoging van uw vastgoed of woning. Daarbij bieden wij u een zekerheid door onze 100% tevredenheidsgarantie.

Offerte aanvragen?

* AANBEVELING EN GARANTIEADVIES * 24 uur per dag GRATIS OPGENOMEN BERICHTEN beluisteren via 010 422 2733 ter bescherming van de klant/opdrachtgever, of download de GRATIS GIDS vanaf onze website. Maak hierna pas uw keuze. Dat biedt u bescherming en alle zekerheid! *